Dank Luzern – Vorkaufsrecht auf dem Vormarsch

Die Rechnung ist einfach. Angenommen ein Wohnhaus mit zwölf Wohnungen wird für 20 Millionen ersteigert. Der private Investor finanziert davon 12 Millionen mit Hypotheken zum Referenzzinssatz von 1,25 Prozent. Für die 8 Millionen Eigenkapital darf er laut Mietrecht eine Rendite von 3,25 Prozent verlangen. Insgesamt 410’000 Franken oder gut 2 Prozent.

Da sich aber die Mieter nur mit erheblichem Aufwand gegen zu hohe Renditen wehren können – nur 0,5 Prozent der Neumieter fechten ihre Mieten an – liegen die effektiven Renditen laut Wüest Partner bei gut 3 Prozent. In unserem Fall also bei 600’000 Franken.

Wenn nun, dank einem Vorkaufsrecht, die Stadt Zürich den Zuschlag für den Erwerb dieser Liegenschaft erhielte, könnte sie die 20 Millionen zum Beispiel mit einer zehnjährigen Anleihe finanzieren, die derzeit etwa 0,9 Prozent Zins kostet. Das Geld würde sie mit einem kleinen Aufschlag zum Referenzzinssatz von 1,25 Prozent an eine Wohngenossenschaft weitergeben. Damit würden für die Mieter Zinskosten von 250’000 Franken anfallen. Das sind 160’000 bis 350’000 Franken weniger. Pro Mieter ist das eine monatliche Einsparung von 1100 bis 2400 Franken. Den Steuerzahler kostet das nichts. Er macht – wegen des kleinen Aufschlags – sogar noch einen Gewinn von jährlich 70’000 Franken. Und er profitiert von den Wertsteigerungen der Immobilie.

Dass das keine rein theoretischen Zahlen sind, zeigt auch das Beispiel der Siedlung Harsplen in Zürich. Die 30’300 Quadratmeter Bauland wurden 2024 von der Stadt für 211 Millionen gekauft – was stolzen 7000 Franken pro Quadratmeter entspricht. Die Baukosten für die 367 Wohnungen werden mit 223 Millionen veranschlagt. Auch nicht billig. Dennoch kann die 4,5-Zimmer-Wohnung für 2730 Franken angeboten werden. Private Vermieter verlangen für eine entsprechende Wohnung in Zürich laut dem Immobilienportal Homegate meist rund 4500 Franken oder manchmal auch deutlich mehr. Das ergibt eine Differenz von rund 1800 Franken zugunsten der Mieter und entgangenen Gewinn für die Investoren.

Es fehlen das Vorkaufsrecht und der Wohnbaufonds

Das Problem ist aber: Die Stadt Zürich hat kein Vorkaufsrecht und auch keinen Wohnbaufonds, mit dem sie den Kauf finanzieren könnte. Die Stimmberechtigten des Kantons Zürich haben Ende 2025 ein kommunales Vorkaufsrecht abgelehnt, aber in den Städten Zürich und Winterthur wurde die Vorlage mit deutlichen Mehrheiten angenommen. Am 14. Juni wurde ebenfalls in einer kantonalen Abstimmung ein staatlicher Wohnbaufonds abgelehnt, aber in Zürich und Winterthur deutlich angenommen.

Infosperber hat nach beiden Abstimmungen bei der Alternativen Liste, einer Mitinitiantin der betreffenden Vorlagen, nachgefragt, ob man nun entsprechende kommunale Abstimmungen in die Wege leiten wolle. Die Antwort war jeweilen, dass es sich dabei um kantonale Kompetenzen handle. Nun hat aber die Stadt Luzern am vergangene 14. Juni mit je einer satten Zweidrittels-Mehrheit sowohl einem Vorkaufsrecht als auch der «Darlehensvergabe an gemeinnützige Bauträgerschaften» sowie dem «Erwerb von Liegenschaften durch die Stadt» zugestimmt. Offenbar lässt die Verfassung des Kantons Luzern das zu.

Bleibt die Frage, ob dies auch für Verfassung des Kantons Zürich gilt. Dort wird das Vorkaufsrecht nicht erwähnt, weder als kantonale noch als kommunale Kompetenz. Doch die Tatsache, dass die Zürcher Stimmbürger über ein kommunales Vorkaufsrecht abstimmen durften, kann als Beleg dafür gelten, dass dies als verfassungskonform galt. Zudem steht in der Bundesverfassung, dass «eine Aufgabe nicht von einer höheren Ebene (Kanton) übernommen werden (soll), wenn sie auf der tieferen Ebene (Gemeinde) ebenso gut gelöst werden kann.»

Auch Deutschland kennt ein sehr gut ausgebautes Vorkaufsrecht der Kommunen.

Argument 1: Eigentumsgarantie

Das zeigt unter dem Strich, dass die rechtlichen Argumente gegen ein kommunales Vorkaufsrecht auf wackligen Beinen stehen. Trotzdem lehnte der Nationalrat Ende 2024 zwei Vorstösse zur Einführung eines schweizweiten Vorkaufsrechts von Gemeinden zugunsten des gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnraums ab. In den Debatten spielt vor allem die Frage der Eigentumsgarantie eine zentrale Rolle.

Auch im Abstimmungskampf um das Vorkaufsrecht im Kanton Zürich wurde ein einschlägiges Urteil des Bundesgerichts (BGE 142 I 76), ausgiebig zitiert, wonach ein Vorkaufsrecht einen «schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie» darstellt.

Doch wie schwer wirkt der Eingriff in die Eigentumsgarantie wirklich? In unserem Beispiel bleibt der Verkäufer frei, seine Immobilie zu verkaufen oder nicht. Er erhält den vollen Marktpreis. Ob vom Staat oder von einem privaten Käufer kann ihm eigentlich egal sein. 20 Millionen bleiben 20 Millionen. Dagegen wird argumentiert, dass die freie Wahl des Käufers ein «fundamentaler und unverzichtbarer Bestandteil des Rechts auf Eigentum» sei. Das steht zwar nicht wörtlich in der Verfassung, wird aber etwa im Basler Kommentar zur Bundesverfassung aus der Verfassung abgeleitet.

Mag sein. Doch was ist mit den Mietern, die – wie unser Beispiel zeigt – ohne kommunales Vorkaufsrecht monatlich 1100 oder gar 1800 Franken mehr Miete bezahlen müssen und damit darin gehindert werden, überhaupt erst Eigentum zu bilden? Wo bleibt das Recht, Eigentum erst einmal bilden zu können? Diese Frage muss politisch entschieden werden, nicht aus der Auslegung alter Bundesgerichtsentscheide.

Argument 2: Verzerrung des Immobilienmarkts

Das zweite gewichtige Gegenargument ist die «Verzerrung des Immobilienmarkts», wodurch «interessierte Private und Gewerbler benachteiligt werden.» Stimmt: Im privaten Normalfall funktioniert der Markt so, dass die Immobilie punkto Grundriss und Ausstattung so gebaut wird, dass sie der ständig nachwachsenden Klientel der Gutverdienenden – unter anderem vermögende Zuzüger – möglichst teuer verkauft oder vermietet werden kann. Da die Bodenbesitzer diese Rechnung auch machen, steigen auch die Preise für Bauland entsprechend.

Ein staatlicher Wohnbaufonds muss zwar auch die hohen Bodenpreise bezahlen, aber er hat viel tiefere Zinskosten und er kann familiengerecht für den Mittelstand bauen. Noch besser: Er kann oder könnte lebensphasengerechte Siedlungen mit flexiblen Grundrissen und ausreichend Gemeinschaftsräumen bauen. Damit kann der Flächenbedarf pro Kopf bei gleichen oder grösserem Wohnkomfort deutlich gesenkt werden. Insbesondere weil Senioren ihren Wohnraum verkleinern können, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen.

Und da ist noch ein wichtiger Punkt: Viele Eigentümer und ihre Erben dürften bereit sein, ihre Liegenschaften auch unter dem maximalen Marktpreis zu verkaufen, wenn sie dafür ihren langjährigen oder auch künftigen Mietern eine faire Lösung bieten oder Leerkündigungen vermeiden können. Alles zusammen – tiefere Verzinsung, weniger Baukosten, bessere Raumnutzung, tieferer Einstandspreis – ergibt deutlich weniger teure Mieten. Damit können die privaten Anbieter nicht mithalten. Ihnen bleibt nur das Topsegment.

Gefahr für Immobilien-Lobby

Für alle mittelständischen Wohnungssuchenden und für den sozialen Frieden im Land sind das erfreuliche Aussichten. Für die Immobilien- und Hausbesitzer-Lobby hingegen droht Gefahr. Sie riskiert beträchtliche Mindereinnahmen. Aber sie hat auf diesem Feld immer noch die mediale Hoheit. Das äussert sich etwa darin, dass die Abstimmung in Luzern weder im «Tagesanzeiger» noch in der «NZZ» oder im «Blick», sondern ausschliesslich in der lokalen und regionalen Presse erwähnt worden ist. Und auch da fehlt jeder Hinweis auf das beträchtliche Sparpotential.

Und wie sieht es auf der Gegenseite aus? Kommt nach dem deutlichen Sieg in Luzern eine ganze Reihe von kommunalen Vorstössen? Bis zur Abstimmung in Luzern wurden entsprechende Fragen immer mit dem Hinweis auf die fehlende kommunale Zuständigkeit negativ beantwortet. Jetzt hat Walter Angst, Co-Geschäftsleiter des Mieterverbands Zürich und Mitglied des Zürcher Gemeinderat für die Alternative Liste, dieselbe Frage so beantwortet. «Wir sind noch immer in der Auswertung. Die Diskussion über nächste Schritte hat noch nicht stattgefunden. Aktuell sind wir mit einer Vielzahl von Leerkündigungen und Mietzinserhöhungen wegen Sanierungen voll ausgelastet.»

Das ist verständlich: Eine städtische Abstimmungsvorlage lässt sich nicht aus dem Ärmel schütteln. Das braucht eine lange Vorbereitung und eine gezielte Medienstrategie. Aber man darf gespannt sein. Die Zeit ist reif für eine aktive Wohnbau-Politik auf kommunaler Ebene. Dort, wo der Schuh drückt und Leerkündigungen und massive Mietzinserhöhungen den Stimmbürgern die Stimmung verderben.