Wenn Verdichtung zur Verdrängung führt: Wem gehört die Stadt?

Die Wohnungskrise ist real. Das gilt für die Schweiz ebenso wie für viele andere Länder Europas. Aber sie ist nicht nur eine Frage davon, wie viele Wohnungen vorhanden sind. Entscheidend ist auch, ob Menschen sie bezahlen können.

In der EU sind die Hauspreise zwischen 2015 und 2025 um fast 65 Prozent gestiegen, die Mieten um rund 22 Prozent. In den Städten lebte 2024 fast jede zehnte Person in einem Haushalt, der mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen musste.

Auch in der Schweiz ist die Lage angespannt. Die Leerwohnungsziffer sank 2026 schweizweit auf 0,93 Prozent. Im Kanton Zürich liegt sie bei 0,52 Prozent. Gleichzeitig leben rund 60 Prozent der Schweizer Haushalte zur Miete. Umso absurder erscheint es, günstige und oft noch gut nutzbare Häuser abzureissen.

Leerkündigungen für mehr Rendite

Immer wieder werden ganze Siedlungen leergekündigt. Eigentümer sind häufig Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Versicherungen, Banken oder Pensionskassen. Dabei geht es keineswegs immer um heruntergekommene Häuser, die kaum noch zu retten gewesen wären. Manchmal besteht bloss Renovationsbedarf, manchmal müsste energetisch saniert werden. Doch häufig wären Sanierung, Umbau oder eine behutsame Weiterentwicklung durchaus möglich. Trotzdem wird abgerissen.

Der Grund ist einfach: Auf demselben Grundstück lässt sich häufig mehr Geld verdienen. Mehr Geschosse, mehr Wohnungen, kleinere Grundrisse und deutlich höhere Mieten versprechen mehr Rendite. Was für den Eigentümer eine «Optimierung» ist, bedeutet für die Menschen, die dort wohnen, etwas ganz anderes: Sie verlieren ihr Zuhause.

Dass Pensionskassen mit Immobilien Geld erwirtschaften müssen, um ihre Verpflichtungen gegenüber den Versicherten zu erfüllen, ist bekannt. Bei Immobilienfonds oder einer Grossbank wie der UBS steht ohnehin die Rendite im Zentrum des Geschäftsmodells. Genau hier beginnt aber das Problem.

Ein Haus ist eben nicht nur eine Kapitalanlage. Eine Siedlung ist nicht einfach ein Grundstück mit einer bestimmten Ausnützungsziffer. Dort leben Menschen. Oft seit Jahrzehnten. Dort sind Freundschaften entstanden, Kinder gross geworden, Nachbarschaften gewachsen. Der soziale Wert einer gewachsenen Siedlung erscheint in keiner Renditerechnung, obwohl gerade er für die Menschen, die dort leben, entscheidend ist.

Verdichtung – aber für wen?

Verdichtung ist nicht grundsätzlich falsch. Gerade in der Schweiz können wir nicht endlos weiter Landschaft und Kulturland überbauen. Aber Verdichtung allein ist noch keine soziale Wohnungspolitik.

Das Bundesamt für Raumentwicklung weist darauf hin, dass Ersatzneubauten zwar oft zusätzliche Wohnungen schaffen, diese jedoch meist teurer vermietet werden als die zuvor bestehenden Wohnungen. Damit steigt möglicherweise die Anzahl der Wohnungen, gleichzeitig verschwindet aber günstiger Wohnraum.

Eine Siedlung mit 100 günstigen Wohnungen abzureissen und an derselben Stelle 150 teure Wohnungen zu bauen, kann deshalb auf dem Papier als Erfolg erscheinen. Für die 100 bisherigen Mietparteien ist es keiner. Sie müssen weg.

Viele ziehen an den Stadtrand oder noch weiter hinaus in die Agglomeration. Doch damit verschiebt sich das Problem nur. Die Nachfrage wächst auch dort, die Mieten steigen, und irgendwann werden die nächsten Menschen verdrängt. Es entsteht ein Dominoeffekt.

Menschen wohnen immer weiter von ihrem Arbeitsplatz entfernt, verbringen mehr Zeit im Zug oder im Auto, der Verkehr nimmt zu. Gleichzeitig verlieren Städte jene Menschen, die sie am Laufen halten: Pflegepersonal, Verkäuferinnen und Verkäufer, Lehrpersonen, Handwerker, Kulturschaffende oder Menschen mit kleinen Renten.

Eine Stadt, in der nur noch diejenigen wohnen können, die sehr gut verdienen, verliert etwas Wesentliches: ihre soziale Vielfalt.

Abriss ist nicht alternativlos

Natürlich gibt es Gebäude und Siedlungen, bei denen eine Renovation irgendwann keinen Sinn mehr ergibt. Niemand fordert, jedes Haus für alle Ewigkeit zu erhalten. Aber zwischen Nichtstun und Abriss gibt es viele Möglichkeiten. Sanieren. Umbauen. Aufstocken. Nachverdichten. Energetisch verbessern. Gebäude etappenweise erneuern.

Und wenn ein Ersatzneubau tatsächlich sinnvoll oder notwendig ist, kann auch dieser anders geplant werden: sozialverträglich, etappiert und gemeinsam mit den Bewohnerinnen und Bewohnern. Mit Rückkehrmöglichkeiten und Mieten, die sich auch diejenigen leisten können, die vorher dort gelebt haben.

Es geht also nicht darum, Neubauten grundsätzlich abzulehnen. Es geht um die Frage, warum abgerissen wird.

Wenn ein intaktes Haus vor allem deshalb verschwinden soll, weil mit einem Neubau eine höhere Rendite erzielt werden kann, läuft etwas grundsätzlich falsch.

Hinzu kommt die ökologische Seite. Gebäude abzureissen bedeutet, dass enorme Mengen bereits verbauter Energie und Rohstoffe vernichtet werden. Beton, Stahl, Glas und andere Materialien müssen entsorgt und für den Neubau erneut produziert werden. Auch aus Klimasicht müsste deshalb gelten: Erhalten und weiterentwickeln, wo immer dies vernünftig möglich ist.

Wenn aus Wohnraum ein Finanzprodukt wird

Diese Entwicklung ist kein Schweizer Sonderfall. Das Europäische Parlament beschäftigt sich inzwischen ausdrücklich mit der «Finanzialisierung des Wohnens». Gemeint ist damit eine Entwicklung, bei der Wohnungen immer weniger als Lebensraum und immer stärker als Anlageprodukt betrachtet werden.

Institutionelle Investoren, Immobilienfonds und grosse Wohnungsgesellschaften kaufen oder bewirtschaften Wohnungsbestände mit dem Ziel, daraus möglichst hohe Erträge zu erzielen.

Das ist in einem auf Rendite ausgerichteten Wirtschaftssystem nicht überraschend. Doch Wohnungen unterscheiden sich von fast allen anderen Gütern. Auf ein neues Auto kann man verzichten. Auf eine grössere Wohnung ebenfalls. Auf ein Zuhause nicht.

Deshalb kann die Wohnraumversorgung nicht einfach wie irgendein anderer Markt funktionieren. Und eigentlich sollte diese Erkenntnis inzwischen bei allen angekommen sein: Der Markt regelt nichts von selbst – und schon gar nicht im Interesse aller.

Wenn immer grössere Wohnungsbestände institutionellen Eigentümern gehören, deren Aufgabe es ist, Renditen zu maximieren, entsteht zwangsläufig ein Widerspruch zwischen den Interessen der Anleger und der Bewohner.

Die einen wollen höhere Erträge. Die anderen brauchen bezahlbaren Wohnraum – möglichst in akzeptabler Nähe zu ihrem Arbeitsplatz, ihrem sozialen Umfeld und den Strukturen ihres Alltags.

Wem gehört die Stadt?

Vielleicht müssen wir deshalb eine grundsätzlichere Frage stellen. Warum akzeptieren wir eigentlich, dass Wohnraum – etwas, das jeder Mensch zwingend benötigt – in erster Linie der privaten Vermögensbildung und der Kapitalvermehrung dienen darf?

Warum sollen Mieten vor allem Renditen finanzieren?

Sie könnten genauso gut den Unterhalt, die Sanierung und den Bau weiterer dauerhaft bezahlbarer Wohnungen finanzieren.

Genossenschaften zeigen seit Jahrzehnten, dass dies möglich ist. Auch kommunaler, gemeinnütziger oder anderer nicht renditeorientierter Wohnungsbau kann dazu beitragen, Boden und Wohnungen dauerhaft der Spekulation zu entziehen.

Je stärker die Wohnungskrise wird, desto weniger dürfen solche Modelle als Nischenlösung betrachtet werden.

Es geht letztlich um eine einfache Frage: Soll Wohnraum in erster Linie den Menschen dienen, die darin leben oder jenen, die daran verdienen?

Warum ich darüber schreibe

Ich möchte dabei auch meine eigene Situation transparent machen. Meine Lebenspartnerin und ich mussten aus beruflichen Gründen unsere Wohnung in Berlin verlassen und nach Zürich ziehen. Wir fanden eine Wohnung in der Siedlung Im Walder/Niederhofenrain. Als wir den Mietvertrag unterschrieben, wussten wir, dass unser Mietverhältnis nur auf Zeit sein würde und Pläne für einen Abriss bestehen. Ich gehöre deshalb ausdrücklich nicht zu den langjährigen Mieterinnen und Mietern dieser Siedlung. Und trotzdem bewegt mich das, was dort geschieht.

Menschen, die teilweise seit vielen Jahren dort leben, sollen ihr Zuhause verlieren. Eine gewachsene Nachbarschaft wird auseinandergerissen. Häuser sollen verschwinden, obwohl sich mir nicht erschliesst, warum hier nur noch der Abriss als Lösung infrage kommen soll. Vielleicht macht gerade die Tatsache, dass ich erst seit kurzer Zeit dort wohne, manches besonders sichtbar.

Eine Siedlung besteht eben nicht nur aus Mauern und Quadratmetern. Sie besteht aus Menschen.

Aus Begegnungen im Treppenhaus. Aus Nachbarn, die sich gegenseitig helfen. Aus Kindern, die denselben Weg zur Schule gehen. Aus älteren Menschen, für die ihr Quartier ein wichtiger Teil ihres sozialen Lebens geworden ist. Wenn man eine solche Siedlung abreisst, verschwinden nicht nur Gebäude. Man zerstört auch etwas, das sich nicht einfach neu bauen lässt.