Aus den Appartements im Hotel Disentiserhof wurden normale Zweitwohnungen. © -

Aus den Appartements im Hotel Disentiserhof wurden normale Zweitwohnungen.

Wie «warme» Aparthotel-Betten kalt wurden

Hanspeter Guggenbühl / 09. Aug 2012 - Um das Zweitwohnungs-Verbot zu durchlöchern, setzt Doris Leuthard auf das Aparthotel-Modell. Doch dieses Konzept ist gescheitert.

Der Boom von Zweitwohnungen begann in der Schweiz vor 40 Jahren. Damals war es weniger die Verschandelung der Landschaft, die den nationalen Parteien Sorge bereitet, als vielmehr die starke Nachfrage von reichen Ausländern. Mit Gesetzen – von der «Lex Furgler» bis zur «Lex Koller» – versuchte der Bundesrat, den «Ausverkauf der Heimat» (Nationale Aktion) zu begrenzen.

Dabei unterschied die Regierung zwischen gewöhnlichen und «hotelmässig bewirtschafteten» Zweitwohnungen. Die Käufer von bewirtschafteten Zweitwohnungen mussten ihre Appartements der Hotelberiebsgesellschaft zur Weitervermietung überlassen. Und die Betriebsgesellschaft musste den Käufern und Mietern der Wohneinheiten Hoteldienste offerieren.

Deutsche Steuerflucht förderte Schweizer Aparthotels

Mit dieser Aparthotel-Formel wollten Leute aus Wirtschaft und Politik die Querfinanzierung, Erneuerung und bessere Auslastung von Hotelbetrieben fördern, was touristisch erwünscht war. Dafür durften die bewirtschafteten Appartements ohne weitere Beschränkung an Ausländer verkauft werden.

Diese Privilegierung sowie ein deutsches Bau- und Steuersparmodell liessen Aparthotels zwischen 1972 und 1982 wie Pilze aus dem Schweizer Alpenboden schiessen. Allerdings gab es schon damals Kritik, weil manche Appartementkäufer die Weitervermietung verweigerten, zum Beispiel in vornehmen Annexbauten der Nobelhotels Pallace in Gstaad oder Waldhaus in Flims.

Zudem entpuppten sich etliche Apart- als blosse Abwarthotels, die am Verkauf von Zweitwohnungen zwar Geld verdienten, die geforderte hotelmässige Bewirtschaftung aber auf karge Leistungen wie wöchentlichen Wäschewechsel oder Schlussreinigung beschränkten. In den 1980er-Jahren machten solche Missbräuche Schlagzeilen. 1983 beendete dann nicht die Schweizer Politik, sondern eine Änderung des deutschen Gesetzes die Steuerflucht in Schweizer Hotelbetten und liess den Aparthotel-Boom einbrechen.

Studie zeigt: «Modell des Aparthotels ist gescheitert»

Über hundert Aparthotels sind seit 1972 in der Schweiz gebaut worden, schätzte 1982 der Schweizer Fremdenverkehrsverband. Allein im Kanton Graubünden bewilligte das Grundbuchinspektorat 54 Aparthotels mit schätzungsweise 2600 hotelmässig zu bewirtschaftenden Wohneinheiten. In einer kürzlich veröffentlichten Studie untersuchten die Dozenten Andreas Deuber und Peter Tromm von der Hochschule für Wirtschaft und Technik (HWT) in Chur, was aus diesen Aparthotels geworden ist.

Das Resultat: 40 Aparthotels mit rund 2000 Wohneinheiten, also 74 Prozent des Gesamtbestandes, sind inzwischen widerrufen worden oder befinden sich im Widerrufungsverfahren. Widerrufen bedeutet: Das Bündner Grundbuchinspektorat hat die von der Lex Koller verlangte Pflicht zur Weitervermietung und hotelmässigen Bewirtschaftung dieser Wohneinheiten aufgehoben – und damit die vermeintlich warmen in kalte Betten umgewandelt, sofern das nicht schon ohne Widerruf geschehen ist.

In einzelnen Fällen kauften Hotelbetreiber nach den ersten Konkursen Appartements billig auf und bewirtschafteten sie weiter. Doch im Normalfall werden die ehemaligen Apart-Appartements von ihren Besitzern heute als normale Zweitwohnungen genutzt, schreiben die Autoren der Studie und folgern: «Gesamthaft ist das Modell des Aparthotels somit gescheitert.»

Neue Verordnung greift auf altes Modell zurück

Dieser Befund ist politisch relevant. Denn heute droht eine Wiederholung der alten Geschichte. So wird der Bundesrat in den nächsten Wochen über die Umsetzung der Volksinitiative von Franz Weber entscheiden. Diese Verfassungsbestimmung begrenzt den Zweitwohnungsanteil pro Gemeinde auf maximal 20 Prozent und fordert damit faktisch ein Verbot von neuen Zweitwohnungen in den meisten Schweizer Tourismusgemeinden.

Bundesrätin Doris Leuthard möchte dieses verfassungsmässige Verbot per Verordnung aufweichen. In ihrem Verordnungsentwurf, den eine Arbeitsgruppe ausarbeitete, schlägt sie in Artikel 5 folgende Ausnahme vor: «Die Erstellung von qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen kann weiterhin bewilligt werden, wenn sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen angeboten werden.» Damit, so kritisieren die Autoren der Bündner Studie, und so bestätigen auch die Erläuterungen zur Verordnung, setzt Leuthard weitgehend auf das gescheiterte Aparthotel-Modell.

Wenn der Bundesrat den Verordnungsentwurf unverändert übernimmt, durchlöchert er also nicht nur das verfassungsmässige Zweitwohnungsverbot, sondern wählt obendrein ein untaugliches Modell. Verzichtet er hingegen auf die Ausnahmeregelung für vermeintlich warme Betten, so schützt er zwar die Verfassung, verärgert aber Baulobby und Tourismusbranche in den Gebirgskantonen.

Liberaler regeln und besser kontrollieren

Einen dritten Weg schlagen nun die Verfasser der Aparthotel-Studie vor: Grundsätzlich befürworten sie, dass touristisch bewirtschaftete neue Zweitwohnungen weiterhin zugelassen werden. Diese Bewirtschaftung soll aber professionell und – dank Zugang zu internationalen Vertriebskanälen – effizient erfolgen. Darauf sei jedes Projekt zu prüfen.

Anderseits möchten sie die Zulassung liberaler regeln: «Generell ist nicht nachvollziehbar, weshalb für eine Bewilligung in allen Fällen Hoteldienste verlangt werden, welche viele Zweitwohnungs-Mieter gar nicht wünschen», sagt Mitautor Andreas Deuber, denn: «Das übergeordnete Ziel sind warme Betten.» Um Missbräuche wie bei den Aparthotels in Zukunft zu vermeiden, braucht es laut Deuber nicht nur Vorschriften, sondern auch Kontrollen.

Ein zweischneidiger Vorschlag

Der liberale Vorschlag der Bündner Studienverfasser erweitert die Möglichkeit, neue Zweitwohnungen in die Schweizer Alpenlandschaft zu zementieren; dies obwohl die bestehenden Zweitwohnungen und auch die bestehenden Hotelbetten schlecht ausgelastet sind. Ökologisch ist das negativ. Doch wenn man das Zweitwohnungsverbot schon durchlöchern will, wie das Leuthards Verordnungsentwurf vorsieht, dann ist es ökonomisch immer noch besser, wenn man das mit einem tauglicheren Konzept tut.

Themenbezogene Interessen (-bindung) der Autorin/des Autors

keine

Weiterführende Informationen

Dossier Zweitwohnungen
HTW-Studie «Apparthotels im Kanton Graubünden»

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