Bodenlose Bodengewinne – ohne Arbeit und Leistung
Der Boden wird immer knapper und teurer. Wer Boden besitzt, kann warten. Sein Vermögen vervielfacht sich, ohne dass er irgendetwas tun muss. Aus einer Leistungsgesellschaft ist eine Gesellschaft privilegierter Bodenbesitzender geworden.
In der Schweiz kostet heute ein Quadratmeter Boden durchschnittlich dreimal so viel wie vor 25 Jahren. Vor allem wegen der gestiegenen Bodenpreise sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mehr als doppelt so viel wert wie noch im Jahr 2000. Das geht aus einer Statistik der Maklerfirma Neho hervor. Auch Mehrfamilienhäuser kosten heute doppelt so viel.
Ein Beispiel: Wer vor 25 Jahren ein Einfamilienhaus kaufte, das eine Million kostete, und eine Hypothek in Höhe einer halben Million aufnahm, ist heute eine Million Franken reicher:
Wer damals eine Hypothek nicht nur für die Hälfte des Kaufpreises aufnahm wie im obigen Beispiel, sondern für 75 Prozent und nur 250’000 Franken selber zahlte, dessen Vermögen hat sich in 25 Jahren sogar verfünffacht (von 250’000 auf 1’250’000).
Eine Verdreifachung oder Vervierfachung des Vermögens im Zeitraum von 25 Jahren ist Schweizer Durchschnitt. In der Stadt Zürich dauerte es nur 12 Jahre – von 2010 bis 2021 –, bis ein solcher Hausbesitzer sein Vermögen vervielfachen konnte. Denn in dieser Zeit stiegen die Bodenpreise in Zürich um 130 Prozent, die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb von nur 12 Jahren um 100 Prozent. Seither ist der Preisanstieg geringer.
Der Vermögensgewinn bleibt in der Familie unversteuert
Wenn das Haus an direkte Erben weitergegeben wird, bleibt die Million «Gewinn» oder Bodenrente in der Tasche der Familie. Erst wenn der Besitzer oder die Besitzerin das Haus oder die Wohnung verkauft, erheben die Kantone eine bescheidene Gewinnsteuer von durchschnittlich 15 Prozent (abhängig von der Zeitdauer des Besitzes). Der ganze Rest des Bodengewinns bleibt unversteuert.
Auf dem höheren Vermögen fällt jährlich lediglich die normale, progressive kantonale Vermögenssteuer in Höhe von 0,1 bis 0,9 Prozent an (Durchschnitt 2025: 0,3 Prozent). Nach neuen Vorschlägen soll eine bescheidene Vermögenssteuer des Bundes dazukommen.
Zu Reichtum ohne Arbeit und Leistung
Eine privilegierte Schicht konnte seit dem Zweiten Weltkrieg auf drei Arten ein Billionen-Vermögen anhäufen:
- Dank Insidergeschäften an der Börse (Ausnützen vertraulicher Informationen): Insidergeschäfte wurden erst 1988 unter Strafe gestellt. Es gibt sie immer noch, weil sie schwer zu beweisen sind.
- Dank geerbtem oder geschenktem Vermögen. Unterdessen erreichen diese ohne Leistung geerbten Vermögen in der Schweiz etwa 100 Milliarden Franken pro Jahr. Vererbbare Vermögen gibt es 3,6 Billionen Franken.
- Dank Besitz von Boden und Immobilien. Im Laufe eines Lebens hat deren Wert bisher fast überall enorm zugenommen – ohne eigenes Zutun.
Geschenke der Gemeinden und Kantone
Die Preise des Bodens – und damit die Preise der Häuser sowie die Mietzinse – schnellen aus folgenden Gründen in die Höhe:
- Mehr Menschen – gleich viel Boden
Die gleiche Bodenfläche der Schweiz teilten sich nach dem Zweiten Weltkrieg 4,4 Millionen Menschen, heute sind es über 9 Millionen. - Mehr Wohnraum pro Einwohner
Jede dieser 9 Millionen Personen belegt heute durchschnittlich über ein Drittel mehr Wohnraum als die Menschen vor fünfzig Jahren (heute 46 Quadratmeter, damals 33). - Pensionskassen, Versicherungen und Anlagefonds
Sie betrachten Wohnhäuser als «sichere Anlagen», stürzen sich darauf und zahlen überhöhte Preise.
In Inseraten war schon öfter zu lesen: «Pensionskasse sucht Mehrfamilienhaus – Bruttorendite nebensächlich.» Unterdessen gehört jede dritte Mietwohnung einer Pensionskasse, einer Versicherung oder einem Anlagefonds. - Einzonungen
Vor allem landbesitzende Bauern wurden reich, als ihr Land plötzlich zu Bauland erklärt wurde. Aus einem Quadratmeterpreis von 10 Franken wurde einer von 1000 Franken, aus einem Bauern ein Millionär. - Umzonungen
Wenn der Staat Gewerbeland in eine Wohnzone umzont, machen die Bodenpreise einen Sprung nach oben. - Aufzonungen
Diese sind besonders heute mit dem dichteren Bauen aktuell: Der Staat erlaubt eine höhere Ausnützungziffer und/oder höhere Geschosse. Vor allem in Städten und Agglomerationen lässt dieses verdichtete Bauen die Bodenpreise in die Höhe schnellen. Wenn statt zwei Stockwerke vier Stockwerke erlaubt werden, steigt auf einen Schlag der Preis des Bodens.
Allein durch Aufzonungen, Verdichtungen und Einzonungen wurden Bodenbesitzern zwischen 2016 und 2021 jährlich 14,5 Milliarden Franken «geschenkt». Das geht einer im Jahr 2025 veröffentlichten Studie der Ökonomen Felix Schläpfer und Michael Lobsiger hervor. - Bessere Infrastruktur
Wenn mit Steuergeldern S-Bahnen, Hallenbäder, Freizeitanlagen oder Schulhäuser gebaut werden, steigen die in der Nähe gelegenen Boden- und Immobilienpreise stark an – ohne dass die Eigentümer einen Finger rühren.
Mit den unverdienten Wertsteigerungen der Häuser, die dank des Baus des S-Bahn-Netzes und der daraus zurückzuführenden Verdichtung der Bevölkerung im Kanton Zürich entstanden sind, hätte man vor 25 Jahren die Kosten der S-Bahn-Neubaustrecke in Höhe von 866 Millionen Franken wohl zahlen können.
Architekturkritiker Benedikt Loderer fasste es vor ein paar Monaten in der «NZZ» wie folgt zusammen: «Bauland ist ein endliches Gut, vor allem in der Schweiz. Das Gut wird knapper und teurer. Wenn Sie mich fragen, müssen wir endlich über das Bodenrecht diskutieren. Sonst können wir die Debatte gleich sein lassen.» Auf die Frage, was er denn vorschlage, meinte Loderer: «Der Boden muss verstaatlicht werden. Dann kann der Staat den Boden im Baurecht abgeben. […] Dann würde der Staat den Mehrwert verdienen und nicht der Private.»
Abschöpfen statt verstaatlichen
Das bleibt Wunschdenken. Erstens garantiert Artikel 26 der Bundesverfassung das private Eigentum. Zweitens hätte der Staat kein Geld, um die Eigentümer zu entschädigen. Und drittens gehen Private mit ihrem Eigentum meist sorgfältiger und kreativer um als der Staat.
Doch der Billionen-Mehrwert kann trotzdem der Allgemeinheit zugeführt werden.
Das Raumplanungsgesetz erlaubt den Kantonen bereits seit 1980, den Mehrwert abzuschöpfen, der durch Einzonungen entsteht («planungsbedingte Mehrwerte»). Doch die meisten Kantone verzichteten darauf. Erst das revidierte Raumplanungsgesetz von 2014 schreibt den Kantonen vor, bei Einzonungen wenigstens 20 Prozent des Mehrwerts abzuschöpfen.
Das Bundesgesetz bezieht sich allerdings nur auf Einzonungen, nicht aber auf Um- oder Aufzonungen sowie auch nicht auf Mehrwerte, die entstehen, wenn eine Bahnverbindung oder eine andere Infrastruktur gebaut wird.
Diese Abschöpfungen bleiben deshalb den Kantonen und Gemeinden überlassen. Im Kanton Waadt beispielsweise können Gemeinden eine «Infrastrukturabgabe» auf maximal 50 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts erheben, um Infrastrukturkosten zu finanzieren. Einige Gemeinden haben eine «taxe d’équipement communautaire» von 50 Prozent eingeführt.
Einige Städte sehen bei neuen Überbauungen Beiträge an die Infrastruktur vor. Die unzureichenden Regelungen in den einzelnen Kantonen hat der Verband für Raumplanungen erfasst: Den grössten Teil der anfallenden «Bodenrenten» können weiterhin die Besitzer von Boden und Immobilien einstecken.
Die grossen «Infrastrukturgewinnler»
Zu den Profiteuren gehören die grössten Wohnungsbesitzer Swiss Life, Swiss Prime Site oder Mobimo. Diese würden von «Infrastrukturgewinnen» noch viel mehr profitieren als die Bauern von Subventionen, sagt SP-Nationalrätin Jacqueline Badran: «Jedes Mal, wenn die Häuser einen Wertsprung machen, dürfen Firmen diesen als ausserordentlichen Gewinn verbuchen. Es steigen damit auch Aktienkurse und Boni.»
Wer nicht schon Boden besitzt oder erben kann, geht leer aus. Für die meisten anderen ist der Boden unerschwinglich teuer geworden – und damit die Häuser und viele Mietzinse.
Die Eigentumsfreiheit, also der Zugang zum Grund- und Immobilienbesitz, ist in der Bundesverfassung eigentlich garantiert. Doch davon können nur noch Reiche, Superreiche, Konzerne und Erben profitieren.
Auf der Verliererbank bleiben alle, die ein Haus oder eine Eigentumswohnung gerne erwerben würden sowie die Mieterinnen und Mieter.
Bodenpreis von 29 Franken auf 10’000 Franken
Im Zürcher Quartier Altstetten hat der Gründer des Baukonzerns Halter in den 1930er Jahren tausend Quadratmeter Acker- und Wiesland zu einem Quadratmeterpreis von 18 Franken gekauft. Baureifes Bauland kostete damals gemäss Recherchen eines SRF-Dokfilms im Schnitt 29 Franken.
Auf dem in den 1930er Jahren gekauften Land baute der Halter-Konzern in den 1980er Jahren Wohnhäuser. Die Siedlung hat eine Fläche von insgesamt über 17’000 Quadratmetern.
Jetzt wird sie abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Den heutigen Marktwert des Baulands schätzt Immobilienökonom Urs Hausmann auf rund 10’000 Franken pro Quadratmeter. Dazu beigetragen hat der mit Steuergeldern finanzierte Bau von Trams, Schulen und Parks.
Berücksichtigt man die Teuerung seit 1935, so entsprach der damalige Quadratmeterpreis von 29 Franken der Kaufkraft von heutigen 140 Franken. Der Preis von 10’000 Franken entspricht damit real dem 40-Fachen des damaligen Preises (nominal 345 Mal mehr).
Würde Balz Halter, Enkel des Gründers und Verwaltungsratspräsident der Halter-Gruppe die Siedlung in Altstetten heute unrenoviert verkaufen, könnte er nach Schätzung von Hausmann einen Reingewinn von 120 Millionen Franken einstecken. Die Ökonomie spreche von einer «unverdienten Bodenrente».
Weil der Quadratmeter baureifes Bauland damals im Schnitt 29 Franken kostete, könnten die Mietzinse des Neubaus besonders günstig sein. Doch die Halter-Gruppe stellt wie die Pensionskassen, Versicherungen und Investmentfonds eine «Kostenmiete» in Rechnung, die von den heutigen Bodenpreisen ausgeht.
Es herrschten «feudale Zustände», meinte die Assistenzprofessorin und Raumplanungsspezialistin Gabriela Debrunner im SRF-Dokfilm.
Balz Halter sagte, er nehme seine soziale Verantwortung wahr und versprach, rund einen Viertel der Wohnungen 10-20 Prozent unter dem Marktpreis zu vermieten.
Beim Neubauprojekt «Letzigarten»profitiert die Halter-Gruppe davon, dass die Stadt es erlaubt, zwei Geschosse höher zu bauen. Allein diese Bewilligung zur Aufzonung erhöhe den Wert des Baulandes um über 25 Millionen Franken, sagt Immobilienökonom Urs Hausmann.
Bei Genossenschaftswohnungen hätte dies keinen Einfluss auf die Mietzinse – doch auf die «Kostenmieten» von Renditeobjekten einen grossen.
Themenbezogene Interessenbindung der Autorin/des Autors
Keine
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Meinungen in Beiträgen auf Infosperber entsprechen jeweils den persönlichen Einschätzungen der Autorin oder des Autors.
Lieber Herr Gasche, schreiben Sie doch besser über die Zuwanderung, welche die hohe Nachfrage verursacht. Der Preisanstieg von Land ist nämlich nicht gottgegeben, sondern hat eine Ursache!
Vielen Dank für diesen guten Artikel. Er fasst alles zusammen, was es zum Umgang unserer Gesellschaft mit dem Bauland zu sagen gibt – und welch grosse volkswirtschaftlichen Probleme daraus entstehen.
Um diesem Thema in der Bevölkerung mehr Sichtbarkeit zu geben, haben wir den Verein Gemeingut Boden (gemeingutboden.ch) gegründet. Ich lade alle ein, Mitglied zu werden und mitzuhelfen.
Ein wesentlicher Motor für die künstliche Anheizung der Boden- und Mietpreise wurde mit der Einführung der zweiten Säule mit dem Kapitalisierungsprinzip 1972 in Gang gesetzt, damit war ein die stetig übertriebene Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in diesem Sektor sozusagen mathematisch garantiert. Die Hauptakteure in dieser Mechanik sind die Pensionskassen, nicht einfach die «privaten Bodenbesitzer».
Zur Aussage im Artikel: «Pensionskassen, Versicherungen und Anlagefonds Sie betrachten Wohnhäuser als «sichere Anlagen», stürzen sich darauf und zahlen überhöhte Preise.» Ist eine Anwort: Dann könnte man in Betracht ziehen, dass «Pensionskassen, Versicherungen und Anlagefonds» eine jährliche Gewinnsteuer für Immonbilien-Boden-Spekualtion-Besitz von 75 Prozent dem Staat überweisen müssen, das sollte auch privat Grossimmobilien-Mogule gelten. Könnte wohl ein Anfang sein «Bodenlose Bodengewinne» einzudämmen.
Gunther Kropp, Basel
Der Wertzuwachs von Immobilien, insbesondere Grundstücken, ist das Resultat der gestiegenen Attraktivität der schweizer Volkswirtschaft und damit der gesamten arbeitenden Bevölkerung. Der Wertzuwachs sollte also auf alle im Land lebenden Personen aufgeteilt werden.
Norwegen und Liechtenstein könnten als Vorbild dienen. In Norwegen gehen die Gewinne der Erdölförderung in den Government Pension Fund Global» (auch Ölfonds genannt), in Liechtenstein ein Teil der Gewinne der liechtensteinischen Landesbank in die Vorsorgestiftung der LLB-Mitarbeitenden.
Manches ist leider falsch:
Wer eine Wohnung kauft, investiert mit Risiken. Nachdem wir gekauft hatten, stieg der Hypozins auf 7%. Wir mussten sanieren und renovieren. Und zahlten. Die Kollegen mit gleichem Einkommen wollten lieber mieten, weil sie mehr konsumieren konnten, denn Mieter profitieren von Mietpreisbremsen.
Wer in den SMI investierte (1’500 auf 13’000), machte in den 40 Jahren einen viel grösseren und erst noch steuerfreien Gewinn.
Nach 40 Jahren verkauften wir. Die Grundstückgewinnsteuer war ziemlich tief. Aber der Trick bestand darin, dass nicht vom Kaufpreis etc. und der Laufzeit ausgegangen wurde, sondern von einem fiktiven Wert von vor 20 Jahren. Angeblich stieg der Immobilienwert in den letzten 20 Jahren um gut 70%. Wer in den SMI investierte, was wir alles investierten, macht einen viel grösseren, steuerfreien Gewinn.
Der Tagi-Artikel ist fehlerhaft, weil er Einzonungsgewinne absolut statt relativ rechnet und jahrzehntelange Subventionen ignoriert.
Sehr geehrter Herr Gasche. Ihre Rechnung ist einseitig. Hier meine Rechnung: Hypothek 500K, Eigenmittel 500K Jahr 2000: Kaufwert Eigenheim 1Mio. Hypozins 3% = 375’000 Zinslast in 25 Jahren. Verkaufswert 2025: 1.5 Mio. Gewinn 1.5 Mio – 500K (Hypothek)- Zinslast 375K = 625K (minus Grundsteuer, Vermögenssteuer, Obliagat. Versicherungen, Renovationen und Eigenmietwert Versteuerung über 25 Jahre, Handänderungssteuer, Kapitalgewinnsteuer am Schluss). Wenn sie auf das eingangs eingesetzte Eigenkapital 500K kommen können sie sich glücklich schätzen.
Kauft man kein Eigenheim: 500K Kapital anlegen zu 3% = 1046888.- (Gewinn 546’888.-) ohne Risiko, und ohne Kapitalgewinnsteuer. Klar sie zahlen dann halt Miete aber das kann man ja steuern wie viel man dafür ausgeben will.
Der Preis der Immobilie verdoppelte sich in den 25 Jahren auf 2 Millionen. Davon Gewinn 1,5 Millionen. Die Hypothek ist dabei berücksichtigt.
Der Eigentümer konnte in dieser Immobilie ohne Mietzins 25 Jahre lang wohnen. Ein Mietzins von nur 2000 Franken hätte ihn 600’000 Franken gekostet, die er sparen konnte. Da fallen beim Eigentum Renovationen und Versicherungen nicht mehr ins Gewicht. Und auf dem Eigenmietwert wird nur eine bescheidene Vermögenssteuer erhoben.
Eine alternative Anlage mit sicheren Staatsobligationen hätte wohl eher 1 Prozent Zins gebracht.
Wenn Zahlen und deren kontextualiserter Gebrauch schreien könnten, dann wäre jetzt der Moment die Ohren zu schützen …………
Die hier differenziert und präzis beschriebenen Verhältnisse sind auch in der Schweiz Teil einer Welt, die ich total normal (im Sinne von üblich) als von Gier, Herrsch- und Vergnügungssucht sowie von Zerstörungswut geprägt wahrnehme … und ob es wohl so weitergehen wird: bis zum finalen Geht-nicht-mehr?
Im Artikel wird zuwenig zwischen Immobilieninvestoren und -konzernen auf der einen Seite und privaten Eigenheimbesitzern auf der anderen Seite differenziert. Der normale Eigenheimbesitzer muss für Bau oder Wohnungskauf einen Kredit aufnehmen, der – wenn beide Partner einen durchschnittlichen Verdienst haben – heutzutage erst kurz vor der Rente abgezahlt ist. Wenn alles gut geht, d.h. keine Arbeitslosigkeit, Schicksalsschläge, Scheidungen und Krankheiten dazwischen kommen, kann man dann die letzten 20 – 30 Lebensjahre mietfrei leben. Dazu kommen ständige Kosten für Renovierungen und Schadensfälle, die ebenfalls kreditfinanziert werden müssen. Von der Wertsteigerung hat der Privatbesitzer nichts, da er diese sich nicht separat auszahlen lassen kann: sie steckt im Boden und bleibt dort! Mittlerweile sind die Betriebskosten so hoch, dass Normalverdiener auch mit Eigentum immer schlechter dastehen. Von Neubaukosten und Handwerkerkosten ganz zu schweigen.
Ein praktikabler und recht einfach zu administrierender Ansatz zur Abschöpfung der Bodenrenten wäre die Einführung einer Bodenwertsteuer (international bekannt unter dem Begriff Land Value Tax). Im Gegenzug könnten – und sollten! – Steuern auf Arbeit, Kapital und/oder Konsum gesenkt oder gar abgeschafft werden. Dies würde zu einem landesweiten Investitions- und Innovationsschub führen. Entsprechende Modellrechnungen zeigen, dass die Staatsausgaben praktisch vollständig aus den Bodenrenten finanziert werden könnten.