Bodenlose Bodengewinne – ohne Arbeit und Leistung

Der Boden wird immer knapper und teurer. Wer Boden besitzt, kann warten. Sein Vermögen vervielfacht sich, ohne dass er irgendetwas tun muss. Aus einer Leistungsgesellschaft ist eine Gesellschaft privilegierter Bodenbesitzender geworden. 

In der Schweiz kostet heute ein Quadratmeter Boden durchschnittlich dreimal so viel wie vor 25 Jahren. Vor allem wegen der gestiegenen Bodenpreise sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mehr als doppelt so viel wert wie noch im Jahr 2000. Das geht aus einer Statistik der Maklerfirma Neho hervor. Auch Mehrfamilienhäuser kosten heute doppelt so viel.

Ein Beispiel: Wer vor 25 Jahren ein Einfamilienhaus kaufte, das eine Million kostete, und eine Hypothek in Höhe einer halben Million aufnahm, ist heute eine Million Franken reicher:  

Wer damals eine Hypothek nicht nur für die Hälfte des Kaufpreises aufnahm wie im obigen Beispiel, sondern für 75 Prozent und nur 250’000 Franken selber zahlte, dessen Vermögen hat sich in 25 Jahren sogar verfünffacht (von 250’000 auf 1’250’000). 

Eine Verdreifachung oder Vervierfachung des Vermögens im Zeitraum von 25 Jahren ist Schweizer Durchschnitt. In der Stadt Zürich dauerte es nur 12 Jahre – von 2010 bis 2021 –, bis ein solcher Hausbesitzer sein Vermögen vervielfachen konnte. Denn in dieser Zeit stiegen die Bodenpreise in Zürich um 130 Prozent, die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb von nur 12 Jahren um 100 Prozent. Seither ist der Preisanstieg geringer.

Der Vermögensgewinn bleibt in der Familie unversteuert

Wenn das Haus an direkte Erben weitergegeben wird, bleibt die Million «Gewinn» oder Bodenrente in der Tasche der Familie. Erst wenn der Besitzer oder die Besitzerin das Haus oder die Wohnung verkauft, erheben die Kantone eine bescheidene Gewinnsteuer von durchschnittlich 15 Prozent (abhängig von der Zeitdauer des Besitzes). Der ganze Rest des Bodengewinns bleibt unversteuert.

Auf dem höheren Vermögen fällt jährlich lediglich die normale, progressive kantonale Vermögenssteuer in Höhe von 0,1 bis 0,9 Prozent an (Durchschnitt 2025: 0,3 Prozent). Nach neuen Vorschlägen soll eine bescheidene Vermögenssteuer des Bundes dazukommen.

Geschenke der Gemeinden und Kantone

Die Preise des Bodens – und damit die Preise der Häuser sowie die Mietzinse – schnellen aus folgenden Gründen in die Höhe:

1. Mehr Menschen – gleich viel Boden
   Die gleiche Bodenfläche der Schweiz teilten sich nach dem Zweiten Weltkrieg 4,4 Millionen Menschen, heute sind es über 9 Millionen. 
2. Mehr Wohnraum pro Einwohner
   Jede dieser 9 Millionen Personen belegt heute durchschnittlich über ein Drittel mehr Wohnraum als die Menschen vor fünfzig Jahren (heute 46 Quadratmeter, damals 33). 
3. Pensionskassen, Versicherungen und Anlagefonds
   Sie betrachten Wohnhäuser als «sichere Anlagen», stürzen sich darauf und zahlen überhöhte Preise. 
   
   In Inseraten war schon öfter zu lesen: «Pensionskasse sucht Mehrfamilienhaus – Bruttorendite nebensächlich.» Unterdessen gehört jede dritte Mietwohnung einer Pensionskasse, einer Versicherung oder einem Anlagefonds.
4. Einzonungen
   Vor allem landbesitzende Bauern wurden reich, als ihr Land plötzlich zu Bauland erklärt wurde. Aus einem Quadratmeterpreis von 10 Franken wurde einer von 1000 Franken, aus einem Bauern ein Millionär.
5. Umzonungen 
   Wenn der Staat Gewerbeland in eine Wohnzone umzont, machen die Bodenpreise einen Sprung nach oben.
6. Aufzonungen 
   Diese sind besonders heute mit dem dichteren Bauen aktuell: Der Staat erlaubt eine höhere Ausnützungziffer und/oder höhere Geschosse. Vor allem in Städten und Agglomerationen lässt dieses verdichtete Bauen die Bodenpreise in die Höhe schnellen. Wenn statt zwei Stockwerke vier Stockwerke erlaubt werden, steigt auf einen Schlag der Preis des Bodens. 
   
   Allein durch Aufzonungen, Verdichtungen und Einzonungen wurden Bodenbesitzern zwischen 2016 und 2021 jährlich 14,5 Milliarden Franken «geschenkt». Das geht einer im Jahr 2025 veröffentlichten Studie der Ökonomen Felix Schläpfer und Michael Lobsiger hervor.
7. Bessere Infrastruktur
   Wenn mit Steuergeldern S-Bahnen, Hallenbäder, Freizeitanlagen oder Schulhäuser gebaut werden, steigen die in der Nähe gelegenen Boden- und Immobilienpreise stark an – ohne dass die Eigentümer einen Finger rühren.
   
   Mit den unverdienten Wertsteigerungen der Häuser, die dank des Baus des S-Bahn-Netzes und der daraus zurückzuführenden Verdichtung der Bevölkerung im Kanton Zürich entstanden sind, hätte man vor 25 Jahren die Kosten der S-Bahn-Neubaustrecke in Höhe von 866 Millionen Franken wohl zahlen können. 

Architekturkritiker Benedikt Loderer fasste es vor ein paar Monaten in der «NZZ» wie folgt zusammen: «Bauland ist ein endliches Gut, vor allem in der Schweiz. Das Gut wird knapper und teurer. Wenn Sie mich fragen, müssen wir endlich über das Bodenrecht diskutieren. Sonst können wir die Debatte gleich sein lassen.» Auf die Frage, was er denn vorschlage, meinte Loderer: «Der Boden muss verstaatlicht werden. Dann kann der Staat den Boden im Baurecht abgeben. […] Dann würde der Staat den Mehrwert verdienen und nicht der Private.»

Abschöpfen statt verstaatlichen

Das bleibt Wunschdenken. Erstens garantiert Artikel 26 der Bundesverfassung das private Eigentum. Zweitens hätte der Staat kein Geld, um die Eigentümer zu entschädigen. Und drittens gehen Private mit ihrem Eigentum meist sorgfältiger und kreativer um als der Staat.

Doch der Billionen-Mehrwert kann trotzdem der Allgemeinheit zugeführt werden. 

Das Raumplanungsgesetz erlaubt den Kantonen bereits seit 1980, den Mehrwert abzuschöpfen, der durch Einzonungen entsteht («planungsbedingte Mehrwerte»). Doch die meisten Kantone verzichteten darauf. Erst das revidierte Raumplanungsgesetz von 2014 schreibt den Kantonen vor, bei Einzonungen wenigstens 20 Prozent des Mehrwerts abzuschöpfen. 

Das Bundesgesetz bezieht sich allerdings nur auf Einzonungen, nicht aber auf Um- oder Aufzonungen sowie auch nicht auf Mehrwerte, die entstehen, wenn eine Bahnverbindung oder eine andere Infrastruktur gebaut wird. 

Diese Abschöpfungen bleiben deshalb den Kantonen und Gemeinden überlassen. Im Kanton Waadt beispielsweise können Gemeinden eine «Infrastrukturabgabe» auf maximal 50 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts erheben, um Infrastrukturkosten zu finanzieren. Einige Gemeinden haben eine «taxe d’équipement communautaire» von 50 Prozent eingeführt.

Einige Städte sehen bei neuen Überbauungen Beiträge an die Infrastruktur vor. Die unzureichenden Regelungen in den einzelnen Kantonen hat der Verband für Raumplanungen erfasst: Den grössten Teil der anfallenden «Bodenrenten» können weiterhin die Besitzer von Boden und Immobilien einstecken.

Die grossen «Infrastrukturgewinnler»

Zu den Profiteuren gehören die grössten Wohnungsbesitzer Swiss Life, Swiss Prime Site oder Mobimo. Diese würden von «Infrastrukturgewinnen» noch viel mehr profitieren als die Bauern von Subventionen, sagt SP-Nationalrätin Jacqueline Badran: «Jedes Mal, wenn die Häuser einen Wertsprung machen, dürfen Firmen diesen als ausserordentlichen Gewinn verbuchen. Es steigen damit auch Aktienkurse und Boni.»

Wer nicht schon Boden besitzt oder erben kann, geht leer aus. Für die meisten anderen ist der Boden unerschwinglich teuer geworden – und damit die Häuser und viele Mietzinse. 

Die Eigentumsfreiheit, also der Zugang zum Grund- und Immobilienbesitz, ist in der Bundesverfassung eigentlich garantiert. Doch davon können nur noch Reiche, Superreiche, Konzerne und Erben profitieren. 

Auf der Verliererbank bleiben alle, die ein Haus oder eine Eigentumswohnung gerne erwerben würden sowie die Mieterinnen und Mieter.