Tragbare Mieten: An diesen Stellschrauben müssen wir drehen

Die Idee stammt vom Züricher Immobilienexperten und EVP-Politiker Donato Scognamiglio. Zusammen mit dem Bauunternehmer Balz Halter (Halter-Gruppe) hat er die Gesellschaft für erschwingliches Wohnen in Schlieren gegründet. Sie will ohne staatliche Subventionen günstigen Wohnraum schaffen und sucht zu diesem Zweck «verantwortungsbewusste Investoren». Die Rendite, so Scognamiglio in einer Pressemitteilung, sei zwar kleiner, aber stabiler; unter anderem deshalb, weil es bei günstigen Mieten weniger Mieterwechsel gebe.

Das Echo war bescheiden. Stattdessen werden beim Thema Wohnungsnot und hohe Mieten immer dieselben Rezepte diskutiert. So sollen etwa die Bauvorschriften vereinfacht und die Flut an Beschwerden eingedämmt werden. Doch welche Einsparungen das bringen soll, und wieviel davon an die Mieter weitergegeben wird, kann und will niemand beziffern. Mehr als ein paar Prozent wird es wohl nicht sein.

Noch viel mehr ins Blaue schiesst die Idee, dass die Preise sinken, sobald mehr gebaut werden kann. Klar: Wenn das Angebot steigt, sinkt normalerweise der Preis. Doch woher sollen die Baukapazitäten für ein höheres Angebot kommen? Und der Boden würde dabei erst recht knapp. Unter dem Strich würden die Preise wohl eher steigen. Niemand weiss es. Es gibt dazu keine verlässlichen Prognosen.

Preistreiber Nummer eins: Die Bodenkosten

Die beiden wichtigsten Preistreiber bleiben aussen vor. Da sind zunächst einmal die Bodenpreise. Allein seit 2019 ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Wohnzone 2 der Stadt Zürich von 7641 auf 12’829 Franken gestiegen. In der bevorzugten Wohnzone 5 liegt er derzeit gar bei 20’437 Franken (Statistik Stadt Zürich) Entsprechend hat sich die Preis pro Quadratmeter Wohnraum von rund 5800 auf fast 17’000 Franken innerhalb der letzten 25 Jahre fast verdreifacht (Immobilienplattform Realadvisor).

Preistreiber Nummer zwei: Hohe Renditen

Preistreiber Nummer zwei sind die hohen Renditen. Während sich die kleinen Sparer und Mieter mit Sparzinsen von 0,1Prozent zufriedengeben müssen und Bundesobligationen aktuell auch nur 0,36 Prozent abwerfen, verlangen die Banken für ihre Hypotheken immerhin schon 1 bis 1,6 Prozent Zins. Und die Investoren setzen noch viel höhere Renditen durch. So lockt etwa das Immoportal Crowdhouse mit «erwarteten Eigenkapitalrenditen» von 5 bis 5,84 Prozent. Immobilienaktien erzielten in den letzten zehn Jahren eine durchschnittliche jährliche Performance von über 5 Prozent. Auch die mietrechtlich erlaubte Eigenkapitalrendite wurde vom Bundesgericht erhöht und liegt aktuell bei 3,25 Prozent.

So gesehen ist Scognamiglios Idee von der 2-Prozent-Renditegrenze ein starkes Stück mit hohem Sparpotential.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Gemäss Realadvisor kostet eine durchschnittliche 4-Zimmerwohnung von 100 Quadratmetern in Zürich rund 1,7 Millionen Franken. Da Mietliegenschaften etwas billiger sind, runden wir auf 1,5 Millionen ab, wovon rund eine Million auf den Boden entfällt und 500’000 Franken auf den Bau.

Von diesen 1,5 Millionen werden typischerweise 60 Prozent, also rund 0,9 Millionen, mit einer Hypothek finanziert. Bei 1,2 Prozent Zins kostet das monatlich 900 Franken. Dazu kommt die Verzinsung des Eigenkapitals von 600’000 Franken. Bei einem Zins von 5 Prozent entspräche dies einer monatlichen Belastung von 2500 Franken allein für das Eigenkapital. Das ist unrealistisch und weckt Zweifel an den entsprechenden Renditeversprechen. Der Gesamtzinskosten würde 3400 Franken betragen.

725 Franken weniger …

Die mietrechtlich erlaubte Eigenkapitalrendite von 3,25 Prozent (statt 5 Prozent) sind 1625 Franken. Zusammen mit den 900 Franken für den Hypothekarzins (siehe oben) macht das insgesamt 2525 Franken monatliche Zinskosten.

Falls sich nun der Investor im Sinne von Scognamiglio mit 2 Prozent Eigenkapitalrendite begnügt, sinken die Eigenkapitalkosten auf 1000 statt 1525 Franken. Zusammen mit dem Hypothekarzins von 900 Franken belaufen sich die gesamten Zinskosten auf 1900 Franken. Das sind immerhin 625 Franken weniger monatlich, als wenn der Mieter mit der mietrechtlich erlaubten Eigenkapitalrendite belastet wird..

… oder sogar fast 1000 Franken weniger

(Etwa dieselbe Entlastung errechnet sich, wenn sich – bei unveränderten Zinsen – anstelle des Investors der Bodenbesitzer seine Ansprüche mässigen und sich mit 0,5 Millionen begnügen würde. Die Zinskosten für das Fremd- und das Eigenkapital würden so auf 1683 Franken sinken.)

An den Unterhalts- und Verwaltungskosten ändert sich nichts. Sie belaufen sich bei Neubauten auf gut 2 Prozent der Baukosten (von 0,5 Millionen) oder rund 900 Franken jährlich.

Nun kann man die Idee mit den 2 Prozent Eigenkapitalrendite aber auch noch weiterspinnen: Die Stadt Zürich etwa kann sich aktuell für 0,8 Prozent Zins verschulden. Etwa gleich viel kostet zurzeit auch ein Kredit bei der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger. Kauft nun zum Beispiel die Stadt Zürich mit dem geliehenen Geld Immobilien und berechnet darauf einen Bodenrechtszins, der einer Rendite von 1 Prozent entspricht, hat sie die Kosten gedeckt und profitiert erst noch von der zu erwartenden Wertsteigerung.

Dazu eine Klammerbemerkung: Das kann durchaus eine kommunale Kompetenz sein. Immerhin hat die Stadt Zürich 2025 – im Rahmen einer kantonalen Abstimmung – das Vorkaufsrecht mit 60,4 Prozent deutlich angenommen.

Für den Mieter der oben erwähnten Wohnung sieht bei einem Vorkaufsrecht die Rechnung wie folgt aus: 1 Prozent Zins auf 1,5 Millionen sind 15’000 Franken oder 1250 Franken pro Monat an Zinskosten. Das sind noch einmal 750 Franken weniger als im Modell Scognamiglio. Und was ist mit den Bodenbesitzern? Für sie gibt es die Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent bei einer Umzonung und die Grundstücksgewinnsteuer.

Hohe Mieten desorganisieren das Leben

Im Vergleich zu diesen Stellschrauben fällt der Abbau der Baubürokratie kaum noch ins Gewicht. Doch wird dadurch nicht an der Grundfeste unserer Marktwirtschaft, dem Eigentum, gerüttelt? Mag sein. Aber man muss auch sehen, was auf dem Spiel steht. Der Immobilienexperte Scognamiglio sorgt sich zu Recht: Auf mittlere Sicht desorganisiert das durch die hohen Eigenkapitalrenditen verursachte Niveau der Mieten das soziale und wirtschaftliche Leben auf zwei Ebenen.

Erstens: Der Geldkreislauf wird unterbrochen. Marktwirtschaft heisst, dass alle mit ihrer Arbeit zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) beitragen und dafür mit BIP-Gutscheinen belohnt werden, mit denen sie ihre Ansprüche auf das BIP geltend machen können. Inzwischen aber kassieren die Grundbesitzer allein dafür, dass sie ihr Bauland verkaufen oder zur Verfügung stellen – also ohne etwas zum BIP beizutragen – jährlich rund 100 Milliarden Franken* oder gut 10 Prozent des BIP. Das hält keine Marktwirtschaft lange aus.

Zweitens: Zerstörte Wirtschaftsräume. Gut 90 Prozent aller bezahlten und unbezahlten Arbeit wird von Einheimischen für Einheimische geleistet. Das setzt räumliche Nähe voraus. Eltern, Verwandte, Freunde, Lehrer, Beamte, Feuerwehrleute, Bäcker und Beizer sollten dort wohnen können, wo sie ihre Arbeit leisten. Das ist auch ein wichtiger Teil der Lebensqualität. Die Gentrifizierung macht das kaputt, sie schadet dem lokalen Gewerbe und zwingt uns, viel Geld und Zeit in Mobilität zu investieren.

Das kann auf Dauer nicht gut gehen. Für Immobilienspekulanten stellt sich deshalb die Frage. Wollen wir vorab noch unsere Schäfchen ins Trockene bringen, oder wollen wir – wie Donato Scognamiglio – etwas zur Lösung beitragen?

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* Der private Grundbesitz wird zum Mega-Problem, Infosperber vom 23. Oktober 2023, und Zahlen zum Naturkapital der Schweiz, Studie von Felix Schläpfer und Michael Lobsiger.