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Der neue Dorfteil Andermatt-Reuss, wie er geplant und von Andermatt Swiss Alps beworben wird. © Andermatt Swiss Alps AG

Angst vor Ausverkauf der Heimat – ausser in Andermatt

Monique Ryser /  Der Bundesrat hat die Aussetzung der Lex Koller für das Tourismusprojekt Andermatt Swiss Alps bis 2040 verlängert.

«Die Überfremdung des einheimischen Bodens» verhindern: So steht es im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, auch Lex Koller genannt. Das Gesetz beschränkt den Verkauf von hiesigen Grundstücken und Immobilien an Ausländer und unterstellt sie einer Bewilligungspflicht. Die Regeln sind streng, aber es gibt Ausnahmen. So darf eine Liegenschaft kaufen, wer seinen Wohnsitz in die Schweiz verlegt. Oder wer durch Kauf einer «Betriebsstätte» in Besitz von Grund und Boden kommt.

Uri hat einen Schutzschirm

Im Kanton Uri hingegen muss man sich nicht um die Details des Gesetzes kümmern. Dort sind für das Tourismusprojekt Andermatt Swiss Alps sowohl die Zweitwohnungsinitiative als auch die Lex Koller ausser Kraft gesetzt. Und erst vor einigen Tagen hat der Bundesrat die Ausnahmeregelung zum Verkauf von Ferienwohnungen und Grundstücken an Ausländer bis ins Jahr 2040 verlängert. 

Aus «staatspolitischen Interessen» bewilligte der Bund 2006 der Orascom Development Holding AG des ägyptischen Investors Samih Sawiris den Erwerb von 45 Grundstücken in den Gemeinden Andermatt und Hospental. «Staatspolitische Interesse» waren in diesem Fall: Armee und Bundesbetriebe hatten sich in den vorigen Jahrzehnten aus der Region zurückgezogen, über 1000 Arbeitsplätze gingen verloren. Der Kanton Uri wollte mit dem Grossprojekt einen wirtschaftlichen Neustart hinlegen. Bereits 2007 kam das nächste Gesuch, nun sollten auch juristische Personen bewilligungsfrei ein Ferienhaus oder Appartement erwerben können. Der Bundesrat stimmte zu.

Die Ausnahmebewilligung von der Lex Koller wurde zuerst auf acht Jahre und 2007, nach einem zweiten Gesuch der Investoren, auf 2030 befristet. In der Zwischenzeit sind entstanden:

  • ein 5- Sterne-Hotel,
  • ein 4-Sterne-Hotel,
  • ein neues Bahnhofsgebäude mit Wohnungen,
  • ein Chalet,
  • 16 Appartementhäuser – wovon sechs noch im Bau,
  • ein 18-Loch-Golfplatz,
  • eine Konzerthalle,
  • ein öffentliches Schwimmbad und
  • diverse Gewerbeflächen.

Zudem verbanden und erweiterten die Investoren das Skigebiet Andermatt-Sedrun-Disentis.

Ausländer kaufen grössere und teurere Objekte

«Insgesamt sind bis jetzt 330 Wohnungen und Residenzen erstellt worden, 95 Prozent davon wurden verkauft. Weitere 70 Wohneinheiten sind im Bau, davon rund zwei Drittel verkauft», sagt Stefan Kern, Chief Communication Officer von Andermatt Swiss Alps AG auf Anfrage. Obwohl zwei Drittel der Käufer schweizerischer Nationalität seien, seien die Ausländer zentral. Diese trügen mehr zum Umsatz bei, «da sie eher grössere und teurere Einheiten erwerben.» Darunter seien auch solche, deren Flächen die in der Verordnung zur Lex Koller festgelegten Maximalflächen übersteigen, wie dem neusten Gesuch der Betreiber an den Bundesrat zur Verlängerung der Ausnahmebewilligung zu entnehmen ist. Der Verkauf der Wohnungen und Ferienhäuser sind für die Andermatt Swiss Alps AG zentral, um die geplanten weiteren Ausbauschritte zu finanzieren. Seit Projektbeginn seien 1,2 Milliarden investiert worden. «Zudem ist unsere Unternehmensgruppe mit aktuell 1020 Beschäftigten inzwischen der grösste Arbeitgeber im Kanton Uri», so Stefan Kern. 

Und weiter Häusle bauen

Doch noch lange ist nicht alles realisiert. Der nächste Entwicklungsschritt sieht bis 2025 folgendes vor:

  • ein weiteres Hotel,
  • 14 weitere Appartementhäuser,
  • mindestens fünf Chalets und
  • verschiedene Gewerbeflächen.

Ab dem Jahr 2026 bis zur baulichen Fertigstellung des Tourismusprojekts entstehen dann noch:

  • drei weitere Hotels,
  • zwei Appartementhäuser und
  • maximal 24 Chalets.

Um die Dimension der Bautätigkeit in eine Relation zu setzen: Andermatt und Hospental sind zwei Gemeinden mit einer Einwohnerzahl von rund 1400. Bereits jetzt gehören sie zu den Gemeinden, die den Anteil der Zweitwohnungen, wie sie in einer Volksabstimmung festgelegt wurden, übersteigen. Trotzdem müssen die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten werden. Der Grund für diese Ausnahme: Das Ausführungsgesetz zur Zweitwohnungsinitaitive unterstellte Bauvorhaben, die vor 2012 genehmigt wurden nicht der neuen Norm.

Verlängerung wichtig, wegen Krisen – aber Rekordverkäufe

War der Bundesrat 2006 ursprünglich davon ausgegangen, dass die Ausnahmeregelung von der Lex Koller acht Jahre dauern sollte, stellten die Andermatter Investoren bereits ein Jahr später ein ergänzendes Gesuch bis 2030. Im Dezember letzten Jahres wurde nun die Aushebelung der Lex Koller bis 2040 verlangt. Und der Bundesrat stimmte erneut zu. Der Kanton Uri unterstützte das Gesuch, für ihn ist die Andermatt Swiss Alps AG schon längst «systemrelevant» – ganz so, wie einst Armee und Bundesbetriebe.

Als Gründe für die Verlängerung erwähnen die Investoren  «unvorhergesehene Herausforderungen», als da sind: die internationale Immobilienkrise 2008/09, die unsichere politische Lage in Ägypten – dem Heimatland der Orascom Development Holding AG in den Jahren 2011 bis 2015, die Annahme der Zweitwohnungsinitiative, die Aufgabe des Euro-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank 2015 – und natürlich die Corona-Krise. Die letzte Begründung steht allerdings in Kontrast zu den Umsatzzahlen, die die Gesellschaft im November letzten Jahres veröffentlicht hat. Wie das Magazin Immobilien Business schreibt, sind in den ersten zehn Monaten 2020 Immobilien im Wert von über 85 Millionen verkauft worden, was ein Plus von 28 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode ist. Damals lag das Verkaufsvolumen bei 66,7 Millionen. Inklusive der Verkäufe durch Partner und andere Investoren habe sich die Nachfrage auf 120 Millionen belaufen. Auch das 5-Sterne-Hotel The Chedi habe mit 68 Prozent die bisher höchste Auslastung erreicht (Vorjahr 52 Prozent) und das Hotel Radisson Blu Reussen habe die Auslastung ebenfalls erhöhen können.

Möglichkeit zum Wiederverkauf «massgebliches Element»

Interessant ist die Begründung, warum der Zeitraum von heute bis 2030 nicht für den Verkauf der zu erstellenden Wohneinheiten ausreichen soll: Die Befreiung von der Lex Koller sei für das Projekt absolut zentral. «Für unsere ausländischen Kaufinteressenten ist die bestehende bewilligungsfreie Wiederveräusserungsmöglichkeit ein für den Kaufentscheid massgebliches Element. Wegen der Befristung auf 2030 zeichnet sich nicht nur in diesem Kundenkreis zunehmend eine Unsicherheit ab.» Zu Deutsch: Wer so naiv ist, zu glauben, dass man sich in Andermatt eine Ferienwohnung kauft, um sich dort an der Natur des Urserentals zu erfreuen, sollte auf den Schweizer Boden der Realität zurückkehren, respektive des Gewinnes, der sich mit ebendiesem erzielen lässt. Ein Makler wirbt damit, dass «alle internationalen Investoren bewilligungsfrei und unbeschränkt Wohnungen und Häuser von Andermatt Swiss Alps AG kaufen und wieder verkaufen» können. Und titelt auf der Website: «Investieren Sie in Andermatt. Die letzte Oase in der Schweiz ohne Lex Koller Auflagen.»

Wegen Corona: Nationalrat wollte mit Lex Koller Firmen schützen

Der Nationalrat sagte ja, der Ständerat Nein: Über eine Verschärfung der Lex Koller sollte verhindert werden, dass ausländische Investoren Schweizer Unternehmen und ihre Grundstücke aufkaufen, die wegen Corona in der Krise sind. Das forderte die nationalrätliche Wirtschaftskommission, unterstützt von der Rechtskommission, mit einer Parlamentarischen Initiative. Die Grosse Kammer folgte dem Anliegen seiner Kommission mit 113 gegen 80 Stimmen. Der Ständerat lehnte das Anliegen ab, worauf der Nationalrat in der Detailbeatung des Covid-Gesetzes dann nachgab. Die Gegner warnten vor nicht abschätzbaren Folgen, es sei ein Schnellschuss. Tatsache ist: Die durch die Pandemie stark leidenden Hotel- und Freizeitanlagen sind oft auf Finanzspritzen aus dem Ausland angewiesen. Seit Jahren sind es nämlich häufig ausländische Gesellschaften, die in die Hotellerie und in touristische Infrastruktur investieren. Die «Luzerner Zeitung» hat schon vor fünf Jahren darüber berichtet. Der im Interview befragte Ökonom Christoph Lengwiler beschäftigt sich unter anderem mit Fragen der Unternehmensfinanzierung und mit Finanzierungsproblemen in der Tourismusbranche. Er macht einen Unterschied, zwischen ausländischen Investoren, die in ein Hotel investieren und dem Projekt Andermatt Swiss Alps: «Der ägyptische Unternehmer Sawiris betreibt den Bau von Resorts als Geschäftsmodell. Er verfolgt das Ziel, günstiges Land zu erwerben. Darauf entwickelt er ein Resort und erzielt durch den Verkauf von Häusern und Ferienwohnungen sowie durch Vermietungen und den Betrieb von Hotels langfristig Gewinne. Der chinesische Investor Gao hingegen ist eher ein klassischer Finanzinvestor, der seine Mittel in der Schweiz in solide Infrastrukturprojekte investiert.»


Themenbezogene Interessenbindung der Autorin/des Autors

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5 Meinungen

  • Avatar
    am 12.03.2021 um 11:38 Uhr
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    «Indirekte Anlagen in Immobilien, d.h. der Erwerb von Anteilen an Immobilenanlagefonds und die Beteiligung an Immobilien-AGs sind vom Gesetz [Lex Koller] seit 2005 nicht (mehr) betroffen, wenn diese Fonds öffentlich gehandelt werden, respektive die AGs an der Börse kotiert sind. Diese Regelung trägt der Internationalität der Kapitalmärkte Rechnung.» Dieses Zitat von der Website des Hauseigentümerverbands zeigt: man muss es nur richtig machen, um der Lex Koller nicht unterstellt zu sein. Jacqueline Badran (u.a.) kämpft schon seit langem vergeblich gegen diese Lücke.

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  • Niklaus Ramseyer
    am 12.03.2021 um 11:46 Uhr
    Permalink

    Super Geshichte – Merci! Wer aber hat denn damals 2006 die Sonderrechte für den Ausländer Sawiri aus dem fernen Ägypten in Bern „oben“ als Justzminister vorbereitet und den Ausverkauf dieses schönen Stücks Heimat mitten in der Schweiz durchgedrückt? Genau: Ein gewisser Christoph Blocher, SVP-Stratege – und als solcher sonst jederzeit mit grossen Worten zur Stelle, wenn es um den Schutz der Schweiz vor (weniger reichen) Ausländern geht. Umgekehrt verdanken wir die Tatsache, dass es die Lex Koller überhaupt noch gibt (und dieser Schutzwall nicht längst durch vaterlandslose Gesellen aus FDP und SVP geschleift worden ist) keiner Geringeren, als der gescheiten und tatkräftigen Zürcher SP-Nationalrätin Jacqueline Badran (https://badran.ch/category/lexkoller/). So geht das. N. Ramseyer

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  • Avatar
    am 12.03.2021 um 18:51 Uhr
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    Interessant:
    „… Armee und Bundesbetriebe hatten sich in den vorigen Jahrzehnten aus der Region zurückgezogen, über 1000 Arbeitsplätze gingen verloren. …“
    „…Um die Dimension der Bautätigkeit in eine Relation zu setzen: Andermatt und Hospental sind zwei Gemeinden mit einer Einwohnerzahl von (Total) rund 1400. …“
    Wieviele Arbeitsplätze sind denn inzwischen schon wieder entstanden?

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    • Monique Ryser
      am 12.03.2021 um 19:04 Uhr
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      Lieber Herr Graafhuis, das kommt im Text vor: «Zudem ist unsere Unternehmensgruppe mit aktuell 1020 Beschäftigten inzwischen der grösste Arbeitgeber im Kanton Uri», so Stefan Kern.

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