Warum privater Grundbesitz neu reguliert werden müsste

Professor Reiner Eichenberger von der Universität Fribourg schreibt es immer wieder: «Die Zuwanderungsgewinne müssen gerechter verteilt und die Verlierer kompensiert werden.» Zu diesem Zweck, so Eichenberger, «soll der Staat Zuwanderungsabgaben erheben» und mit dem Erlös die Verlierer entschädigen. Er begründet dies damit, dass die Einheimischen «ein riesiges Vermögen in Form von Infrastruktur, Immobilien, halbstaatlichen Unternehmungen oder etwa Reserven im Sozialversicherungssystem aufgebaut haben», von dem die Zuwanderer profitieren. Dafür sollten sie eine jährliche Gebühr von ca. 7000 Franken bezahlen, die dann an die Einheimischen verteilt würden.

Eichenberger vergisst, dass die Zuwanderer schon heute einen Eintrittspreis bezahlen, aber nicht dem Staat, sondern dem Besitzer des Bodens, auf dem sie wohnen wollen.

Nehmen wir an, ein gutverdienender Expat sucht für sich und seine Familie im Raum Zürich eine Wohnung mit mindestens 100 Quadratmetern. Die ersten sieben Kaufangebote auf der Immobilienplattform homegate.ch kosten im Schnitt mehr als 20’000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. In den steuergünstigeren Vororten Kilchberg, Küsnacht oder Rüschlikon sind die Preise noch höher. Wenn wir davon ausgehen, dass an Lagen mit hoher Ausnutzungsziffer pro Quadratmeter Boden ein Quadratmeter Wohnfläche gebaut wird, und dass die entsprechenden Baukosten bei 5000 Franken liegen, dann rechnen sich bei solchen Überbauungen Bodenpreise von 10’000 bis über 15’000 Franken. Bei der Miete sieht es ähnlich aus. Hier kosten die ersten zehn Angebote in Zürich pro 100 m2 im Schnitt 3750 Franken, wovon mindestens 1500 Franken allein auf die Nutzung des Bodens entfallen dürften.

Das sind saftige Eintrittspreise, die aber nicht der Staat, sondern der Bodenbesitzer kassiert und den nicht nur die Zuwanderer, sondern auch die meisten Einheimischen zahlen müssen. Das ist nicht neu, aber die damit verbundene Umverteilung zugunsten der Bodenbesitzer hat vor allem aus drei Gründen ein Ausmass erreicht, das nicht mehr länger tragbar ist.

Drei Gründe für die Explosion der Bodenpreise

Ein Grund liegt in der Leidensfähigkeit der Mieter. Eine Miete von einem Drittel des Bruttoeinkommens gilt offiziell als tragbar. Das mittlere Einkommen liegt aktuell bei 6788, bzw. 13’576 Franken für ein Doppelverdiener-Paar. Ein Drittel davon – also eine «tragbare» Miete – sind 4525 Franken. Kinder machen allerdings einen Strich durch diese Rechnung. Oder vielmehr macht die Rechnung einen Strich durch die Kinder. Kein Wunder liegt die Geburtenrate in der Schweiz bei bloss 1,5 Kindern pro Frau.

Doch die Leidensfähigkeit und Kinderlosigkeit der Durchschnittsverdiener ist letztlich nur ein nebensächlicher Faktor. Wichtiger ist die rasant steigende Kaufkraft der Reichen. Seit zehn Jahren nimmt das Vermögen der Privathaushalte jährlich um 154 Milliarden Franken zu, gut die Hälfte davon dank steigenden Immobilienpreisen. Davon profitiert auch die relativ breite Schicht der Erben. Ein Drittel der Schweizer sind Wohneigentümer und damit auch Erblasser von Grundeigentum. Ein Einfamilienhäuschen mit 600 Quadratmeter Land an sehr begehrter Lage kann den Erben heute sechs Millionen einbringen – damit können auch sie im Kampf um teure Eigentumswohnungen mithalten. Zudem haben wir ein Pensionskassensystem, das pro Jahr einen Netto-Anlagebedarf von fast 40 Milliarden hat und gerne in Immobilien investiert.

Vor allem an steuergünstigen Lagen kommt drittens noch die potentielle Nachfrage von tausenden Multimillionären und Steueroptimierern aus dem Ausland dazu. Auch die 92’000 EU/EFTA-Angehörigen, die letztes Jahr in die Schweiz eingereist sind, verfügen meist über eine hohe Kaufkraft und sind froh, erst einmal überhaupt eine Bleibe zu finden. Gemäss Professor Volker Grossmann von der Uni Fribourg erhöht jedes Prozent Einwanderung die Mieten um 7 Prozent.

Enormer Vermögenszuwachs bei den Bodenbesitzern

Das Leiden der Durchschnittsverdiener hat eine Kehrseite: den Vermögenszuwachs der Bodenbesitzer. Nehmen wir an, die geerbten 600 Quadratmeter liegen in einer Zone, auf der man pro Quadratmeter Boden einen Quadratmeter Wohnfläche (für 5000 Franken Baukosten) bauen kann. Solche Lagen sind heute locker 10’000 Franken pro Quadratmeter Land wert (siehe oben). Schauen wir nun, wie viel monatliches Einkommen unser geschäftstüchtiger Erbe – nennen wir ihn Peter – damit herausschlagen kann: Zunächst stockt er seine 6 Millionen um eine Hypothek von 9 Millionen auf 15 Millionen auf. Damit kann er erstens für 4 Millionen Franken seinen Grundbesitz um 400 auf 1000 Quadratmeter arrondieren. Für die restlichen 5 Millionen kann er darauf 1000 Quadratmeter Wohnfläche à 5000 Franken bauen. Peter ist damit stolzer Besitzer von zehn Wohnung zu je 100 Quadratmetern im Wert von total 15 Millionen. Davon sind 6 Millionen Eigenkapital in Form von 600 Quadratmetern Bauland.

Bei der Festlegung der Miete hält er sich an das geltende Mietrecht. Dieses erlaubt ihm, sämtliche Unterhalts-, Abschreibungs- und Verwaltungskosten sowie den Hypozins auf die Mieter abzuwälzen. Darüber hinaus darf er ihnen eine Rendite von aktuell 3,75 Prozent auf seinem Eigenkapital von 6 Millionen in Rechnung stellen. Das allein sind 225’000 Franken jährlich, bzw. je 1875 Franken monatlich, von jeder der zehn Mieterparteien.

Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs, denn mit jedem Prozent, das seine Liegenschaft an Wert gewinnt, wird Peter um 150’000 Franken reicher. Er profitiert damit von der Hebelwirkung des Kredits. Bei den heute üblichen 3 Prozent jährliche Preissteigerung nimmt Peters Vermögen somit um 450’000 Franken zu. Zusammen mit den 225’000 Franken Nettoeinnahmen kann Peter alle drei Jahre vier neue Wohnungen finanzieren. Auf der anderen Seite fehlen Peters zehn Mietern jeden Monat 1875 Franken. Damit haben sie praktisch keine Chance, jemals ein Vermögen von mindestens 300’000 Franken zu ersparen, das heute zur Finanzierung eines Eigenheims nötig ist.

Unser Zahlenbeispiel illustriert, dass hier ein kumulativer Prozess in Gang kommt. So entstehen Oligarchien. Gedacht war es anders. Mit der Förderung des Wohneigentums und der Eigentumsrechte wollte man die Demokratie von unten stärken. Eine solide Schicht von sesshaften Eigenheimbesitzern sollte sich im ureigenen Interesse um die lokalen Belange kümmern und sich politisch engagieren. Eine Zeitlang hat dies funktioniert.

Übertriebener Schutz des privaten Grundeigentums

Doch die veränderten Umstände (siehe oben) machen den übertriebenen Schutz des privaten Grundeigentums zur Gefahr für die Demokratie. Genau davor hat 1977 schon der Bericht der Expertenkommission zur Totalrevision der Bundesverfassung gewarnt: «Liesse der Gesetzgeber der Konzentration des schweizerischen Vermögens- und Grundeigentums in den Händen relativ kleiner Gruppen freien Lauf, so müsste die private Eigentumsordnung zwangsläufig mehr und mehr in Misskredit geraten.» Und weiter: «Die grundsätzlich liberale Eigentumsordnung und freie Marktwirtschaft kann kein Interesse daran haben, dass sie an ihren eigenen Auswüchsen zugrunde geht.»

Diese Befürchtung ist uralt: Schon Aristoteles, der Urvater der modernen Ökonomie, verneint ein «absolutes» Recht auf Privateigentum. «Die Frage nach dem Eigentum muss schlicht und einfach die sein, welche Eigentumsformen das Ziel des guten Lebens am besten fördern.» Und er warnte davor, dass «Privateigentum die Menschen und ihre Gemeinschaft spaltet und die Stabilität und Sicherheit des Gemeinwesens untergräbt».

Auch in unseren modernen Zeiten ist das private Nutzungsrecht am Boden nicht absolut. Was unter dem Boden ist, gehört dem Staat, er entscheidet auch, was, wo, wie dicht gebaut werden darf. Er stellt Gebäude unter Denkmalschutz und greift so auf vielfältige Weise in die Nutzungsrechte ein. Und vor allem: Der Staat entscheidet, wo welche Verkehrsverbindungen, Spitäler, Schulen etc. gebaut werden. Damit beeinflusst er auch massgeblich den Marktwert einer Immobilie. Alle Immobilienfachleute wissen, dass dieser von drei Faktoren abhängt: Erstens von der Lage, zweites von der Lage, drittens von der Lage. Viertens kommt es dann noch auf das Bauwerk an.

Die Lage aber ist in vielerlei Hinsicht ein öffentliches Gut. Dieses hängt nicht nur von den erwähnten staatlichen Investitionen ab, sondern auch vom Einkommen und der Kaufkraft der Nachbarn. Und nicht zuletzt spielen auch andere staatliche Einflüsse eine entscheidende Rolle. Etwa der Steuerfuss oder die Standort- und Einwanderungspolitik. Je mehr Steuerflüchtlinge und gutverdienende Expats sich in der Schweiz niederlassen und Grundeigentum erwerben dürfen, desto teurer wird die Lage. Warum sollen davon nur die Bodenbesitzer profitieren können, während die Kosten der hohen Bodenpreise, des Staus, des Ausbaus der Infrastruktur etc. von allen getragen werden?

Staatliches Vorkaufsrecht würde Mieten senken

Das bringt uns zurück zu Eichenbergers Frage, wie wir die Zuwanderungsgewinne gerechter verteilen und die Verlierer entschädigen können. Anders gefragt, wie können wir unsere Eigentumsordnung so ändern, dass die Umverteilung zugunsten der Bodenbesitzer gestoppt wird?

Eine Möglichkeit wäre ein Vorkaufsrecht des Staates, wie es die Stadt Zürich im Falle einer Wohnsiedlung in Witikon angewandt hat. In unserem Fallbeispiel einer Wohnung im Marktwert von 1,5 Millionen könnte so die Kostenmiete rein rechnerisch um rund 2000 Franken monatlich gesenkt werden.

Wie das? Die Stadt kann zwar kaum billiger bauen und verwalten. An den entsprechenden effektiven Kosten von rund 1300 Franken monatlich würde sich kaum etwas verändern. Ganz anders sieht es bei den Zinskosten aus. Die Stadt Zürich kann sich aktuell zu 1,3 Prozent verschulden; pro Wohnung ergibt dies eine monatliche Zinslast von 1625 Franken. Zugegeben: Die entsprechende «staatliche» Kostenmiete von 2925 Franken ist nicht gerade bescheiden. Kein Wunder bei einem Bodenpreis von 10’000 Franken.

Aber die mietrechtlich zulässige Kostenmiete ist noch viel höher. Ein privater Investor muss (etwa bei der ZKB) 2,35 Prozent Hypozins bezahlen, und er darf diese genauso auf den Mieter abwälzen wie eine Rendite von 3,75 Prozent auf seinem Eigenkapital. Bei einer Belehnung von 60 Prozent ergibt das eine Zinslast von 3637.50 Franken.

Auch wenn der Markt die entsprechende «Kostenmiete» von rund 5000 Franken (noch) nicht hergibt, zeigt das Beispiel doch, dass die konsequente Anwendung des Vorkaufsrechts die Mieten senken würde. Das gilt erst recht, wenn der Bund als Käufer auftritt. Er kann sich aktuell für 0,7 Prozent verschulden, was die Zinskosten um weitere 750 Franken senken würde.

Doch kann sich der Staat überhaupt in dem Masse verschulden, das bei einer flächendeckenden Anwendung des Vorkaufsrechts nötig wäre, ohne seine Kreditwürdigkeit einzubüssen? Die Frage bleibt offen, aber warum eigentlich nicht? Wohnimmobilien gelten als sehr sichere Anlagen und bei der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt könnte insbesondere der Bund noch eine beträchtliche Gewinnmarge herausschlagen, ohne seine Mieter über Gebühr zu beanspruchen.

Aristoteles hat recht: Die Eigentumsformen müssen danach beurteilt werden, ob sie das gute Leben fördern. Das ist aktuell nicht mehr der Fall. Also müssen wir nach neuen Formen suchen. Heute kommt allerdings erschwerend hinzu, dass das private Grundeigentum das wichtigste Fundament unseres Finanzsystems ist. Sein Zusammenbruch würde dem guten Leben schaden. Das erschwert die Suche, doch es gibt durchaus Spielraum. Neben einem staatlichen Vorkaufsrecht könnte etwa auch ein Verbot des Verkaufs von Schweizer Boden an Ausländer erwogen werden. Oder wir könnten realisierte Immobiliengewinne stärker abschöpfen. Wie gesagt: Es geht um das gute Leben – auch um das der Mieter.