Schwedisches Städtchen will seine Schulen zurück

Kurz vor Ende der schwedischen Sommerferien, berichtete die schwedische Tageszeitung Dagens Nyheter am 13. August, steht Rektorin Camilla Söderback ohne Schlüssel vor der Aula ihrer Wendela Hellmanskola in Härnösand. Sie kann nicht rein, auch wenn ihre Schule mit 500 Schülerinnen und Schülern den Raum bräuchte. Er ist aus Sicherheitsgründen abgeschlossen. Dringend notwendige Renovationen stünden an, doch die Besitzerin der Schule nimmt sie nicht vor.

In der Krise verkaufte sich die Stadt

Die schwedische Kleinstadt Härnösand, 25’000 Einwohnerinnen und Einwohner, liegt mitten im Unesco-Weltnaturerbe Höga Kusten, 400 Kilometer nördlich von Stockholm an der Ostseeküste. Reisende aus aller Welt kommen jedes Jahr hierher um zu wandern, zu paddeln, zu campen. Seit kurzem steht Härnösand aber auch für eine besonders schwedische Industrie: Gesellschaftsimmobilien. Viele öffentliche Gebäude – so wie auch die genannte Schule – sind nicht mehr im Besitz des Städtchens, sondern gehören privaten Unternehmen. Die Stadt mietet sie bloss.

Vor 16 Jahren verkaufte die Härnösander Stadtverwaltung die Schulgebäude an eine private Immobilienfirma. Damals herrschte Krise in Härnösand. Fabriken wurden geschlossen, die Armee verlegte das Regiment der Küstenartillerie woanders hin, insgesamt über 2000 Menschen verloren ihre Jobs. Viele zogen weg und leerten die Wohnungen im Städtchen. Auch zahlreiche Wohnungen, welche der Stadt gehörten, standen plötzlich leer.

Und zusammen mit den tieferen Steuereinnahmen sorgten sie für ein grosses Loch in der Kasse. Die einzige Lösung, um weiterhin kreditwürdig zu bleiben, beteuerte einer der Verantwortlichen gegenüber «Dagens Nyheter»: Die Stadt musste ihre Immobilien verkaufen.

Die Geburt einer neuen Industrie

2007 verkaufte Härnösand 43 Gebäude an das wenige Jahre zuvor börsennotierte Unternehmen «Kungsleden». Dieses war ein Immobilienunternehmen der Bank Gota. Sie war 1992 zwar Konkurs gegangen. Doch die Immobilien wurden in einem Rettungsversuch dem schwedischen Staat verkauft. In seinem Bestand befanden sich Immobilien, welche als Sicherheiten für Bankkredite dienten: Ferienhäuschen, Industriegebäude.

Der schwedische Staat verkaufte die Firma schliesslich weiter an einen privaten Konkursverwalter. Doch dieser hörte bald auf zu verkaufen. Als er sah, dass viele Immobilien zum Verkauf standen, die gesellschaftsnotwendig waren, schwenkte er um. Er kaufte die Gebäude und vermietete sie an ihre früheren Besitzer. Das Geschäft war unschlagbar: um die acht Prozent Rendite, mindestens zehnjährige Verträge und ein tiefes Risiko, da die Mieten mit Steuergeldern bezahlt wurden.

So auch in Härnösand. Da war die Stadtverwaltung direkt nach dem Verkauf frohen Mutes. Sie hatten zwar Kindergärten, Schulen und Altersheime verkauft – alles bis aufs Rathaus und die Sport- und Freizeitanlagen. Doch sie hatten auch 880 Millionen Kronen – damals über 100 Millionen Franken dafür erhalten. Dem Verkauf hatten Politiker aller Parteien zugestimmt. Und alle sahen sie die Krise überstanden.

Der Deal erregte kaum Aufmerksamkeit, und Schweden behielt das Image als sozialistische Demokratie mit starkem Wohlfahrtsstaat. Bis 2013 der «Economist» die Schweden besonders für einen neuen «Wohlfahrtskapitalismus» feierte.

Schwedische Schulen und Kindergärten sind Kapitalanlagen

Doch vier Jahre nach dem Verkauf hatte Härnösand die eingenommenen Millionen bereits alle ausgegeben und musste nun jährlich viel Geld zahlen, um die unverzichtbaren Gebäude zu mieten. Zudem erwies sich «Kungsleden» als unzuverlässiger Partner. Bis 2014 wurden die Gebäude zweimal weiterverkauft.

Das Geschäft mit Gesellschaftsimmobilien wuchs seither stetig weiter. Auch andere Kleinstädte wie Karlskrona, Växjö, Sigtuna, Öckerö oder Skellefteå verkauften grosse Teile ihrer Immobilien an Private. Besonders lukrativ erschien es für ehemalige Politikerinnen und Politiker, die sich mit der öffentlichen Verwaltung auskennen – wie den bosnischen Balkankriegsflüchtling Ilja Batljan. Er stieg vom Gemeinderat in Stockholm zum Vorstandsmitglied der Sozialdemokraten auf und investierte in Liegenschaften, die er an Gemeinden und Städte vermietete.

2019 kaufte Batljan mit seiner Firma SBB («Samhällsbyggnadsbolaget») im grössten skandinavischen Immobiliendeal aller Zeiten auch die Eigentümerin der Härnösander Schulen – und damit neben Schulen, Kindergärten und Altersheimen auch Gefängnisse.

Härnösand spürte den Wechsel. Die Liegenschaften wurden nun weniger gründlich gereinigt. Die Handwerksbetriebe, welche sie reparierten, zahlten keine Steuern mehr im Städtchen. Sie kamen nun aus dem 50 Kilometer entfernten Sundsvall, wo sich SBBs Regionalbüro befindet.

Das Geld fliesst ins Ausland

Doch im November 2022 – der Krieg, die Inflation, höhere Zinsen – verkaufte die Firma plötzlich hunderte Schulen. Der kanadische Vermögensverwalter «Brookfield» kaufte sich damit in den skandinavischen Markt für Ausbildungsgebäude ein – und besitzt seither auch Schulen in Härnösand. Über SBB kursieren seither wilde Konkursgerüchte. Ist die Firma zu hoch bewertet? Kann sie die steigenden Zinsen abfedern? Auch Ilja Batljan musste das Unternehmen diesen Frühling verlassen.

Härnösand hingegen möchte seine Gebäude wieder zurückkaufen – Schritt für Schritt. Der Sozialdemokrat und Stadtpräsident Andreas Sjölander sagte «Dagens Nyheter»: «Ich verstehe schon, dass der Verkauf damals eine einfache Lösung war. Heute ist es einfach zu sagen, es sei die falsche Entscheidung gewesen.» Aber Sjölander sagt auch: «Als wir die Mieten der städtischen Immobilienverwaltung bezahlten, ging das Geld zurück an die Einwohner. Heute fliesst es woanders hin.»

Härnösand will seine Gebäude zurück – doch andere zahlen mehr

Härnösand hat mittlerweile ein paar Gebäude zurückgekauft – darunter das Theater, welches von Schulen auch als Aula benutzt wird. Doch dass SBB die Schulen wieder ans Städtchten verkauft, ist unwahrscheinlich. Die Preise sind zu hoch. Auch «Brookfield» war an der Übernahme weiterer Schulen interessiert, die Konzerne verhandelten. Doch die Gespräche scheiterten Ende Juli. Wie es weitergeht, ist unklar. Stadtpräsident Sjölander sagte «Dagens Nyheter»: «Das Lukrative sind ja nicht die Gebäude an sich – der Besitz eines Hauses mit vier Wänden. Für diese Unternehmen sind die langen Mietverträge mit sicheren Mietenden wie uns interessant.»

Auch der Schulleiter einer anderen Schule ist unzufrieden. SBB unterhält die Gebäude nicht zuverlässig, die Miete ist in den letzten Jahren trotzdem stark gestiegen. «Im Grunde geht es um die Demokratie. Wo wollen wir die Macht haben, Einfluss zu nehmen? Solange die Gemeinde die Immobilien besass, konnte ich Leute wählen, die sinnvoll verwalteten. Doch der demokratische Prozess ist ausgeschaltet. Ich kann nicht darüber abstimmen, wie sich SBB verhalten soll.»