Mietrecht: Das Wichtigste bleibt unerwähnt

Noch gilt im Mietrecht das Prinzip der Kostenmiete. Damit soll der Vermieter daran gehindert werden, auf Kosten des Mieters übertriebene Gewinne zu machen. Er soll nur die effektiven Kosten überwälzen. Dazu zählt auch eine Rendite von aktuell 3,75 Prozent auf dem Eigenkapital.

Doch neben dem Mieter und dem Vermieter gibt es noch den Dritten im Bunde – den Grundeigentümer. Die Profite, die dieser zulasten des Mieters kassieren kann, zeigt dieser Vergleich: In Le Locle kostet eine 100 Quadratmeter grosse Mietwohnung laut realadvisor.ch im Schnitt 1450 Franken. Sie beansprucht etwa 120 Quadratmeter Bauland zu durchschnittlich 225 Franken. Verzinst man diese Baulandkosten zu 3 Prozent, ergibt das eine monatliche Abgabe an den Grundbesitzer von rund 70 Franken. Die restlichen 1380 Franken Miete entfallen auf effektive Kosten für Bau, Unterhalt, Verwaltung und Hypozinsen etc.

In Kilchberg bei Zürich kostet eine entsprechende 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 4850 Franken. Allerdings kostet dort der Quadratmeter Bauland gut 4000 Franken statt 225 Franken wie in Le Locle. Der Unterschied in der Miete dürfte deshalb weitgehend in den höheren Abgaben für den Bodenbesitzer liegen. Selbst wenn die eigentlichen Kosten in Kilchberg 20 Prozent höher liegen – bei rund 1650 Franken –, streicht der Grundbesitzer monatlich 3200 Franken ein. Diese «Kosten» hat im Sinne des Mietrechts der Mieter zu tragen.

Die Mieten in Kilchberg sind deshalb so hoch, weil dort das durchschnittliche steuerbare Familieneinkommen mit 15’000 Franken pro Monat (Zahlen von 2022) rund vier mal höher ist als in Le Locle. Allerdings verdient auch in Kilchberg die Hälfte aller Steuerzahler weniger als 7250 Franken. Davon kann man sich keine Neumiete von 4850 Franken leisten. Da bleibt im Fall einer Kündigung nur noch der Umzug in eine gerade noch erreichbare billigere Gegend, etwa nach Sins AG, wo man mit Glück noch für 2500 Franken unterkommt.

Gentrifizierung

Das nennt man Gentrifizierung. Die Reichen – mit ihnen die reich gewordenen Grundeigentümer – ziehen an die guten und steuergünstigen Lagen. Dort treiben sie die Mieten hoch und vertreiben den Mittelstand und die ärmeren Schichten. Mit der Folge, dass die Einkommen noch einseitiger verteilt werden. Im Kanton Zürich etwa verdienen 10 Prozent der Paarhaushalte monatlich 18’000 Franken oder mehr. In Schwyz sind es 20’000 Franken und in Zug sind es gar 27’500 Franken. Und weil die Wohnungen knapp und die Leerstandsquoten tief sind, finden die Investoren fast immer Mieter, die sich eine Wohnung für 5000 Franken oder mehr leisten können.

Zurück zur Mietrechtsdiskussion: Aktuell können bestehende Mieten nur im Ausmass der Teuerung und der Hypozinsen erhöht werden. Bei der Neu-Vermietung von neu gebauten Wohnungen und von solchen, die vor 30 Jahren oder mehr gebaut oder gekauft worden sind, gilt die Kostenmiete auf der Grundlage der aktuellen Bodenpreise. Nur bei Wohnungen, die weniger als 30 Jahre alt sind, gilt die Kostenmiete auf der Grundlage des historischen Kaufpreises. Neumieten müssen zudem «ortsüblich» sein.

Kostenmiete scheitert an Bürokratie

Verlangt der Vermieter eine Miete, die über der Kostenmiete liegt, kann der Mieter diese vor dem Mietgericht anfechten und eine Ermässigung durchsetzen. Dies ist aber ein aufwändiger Prozess, der nur selten zu einer tieferen Miete führt. Der Mieterverband hat deshalb eine Initiative lanciert, wonach die Einhaltung der Kostenmiete staatlich kontrolliert und durchgesetzt werden soll. Das wäre jedoch mit einigem bürokratischem Aufwand verbunden. Deshalb schlägt nun den Bundesrat – ganz im Sinne des Hauseigentümerverbands – vor, das Prinzip der Kostenmiete gegen das der «Ortsüblichkeit» einzutauschen.

Die konkreten Auswirkungen illustriert dieses Beispiel: Vermieter X hat im Jahr 2000 eine Mietwohnung in Zürich für 500’000 Franken erworben und seither 50’000 Franken in Renovationen gesteckt. Macht 550’000 Franken plus die Teuerung von 15 Prozent, total also rund 630’000 Franken. Auf dieser Grundlage wird die Kostenmiete berechnet. Bei einem Eigenkapital von 210’000 Franken läge die erlaubte Miete bei rund 2300 Franken.

Inzwischen haben sich die Immobilienpreise in Zürich in etwa verdreifacht. Eine gleichwertige Wohnung kostet heute somit etwa 1,5 Millionen Franken – und das ist auch die Grundlage für die Kostenmiete. Bei einem unveränderten Eigenkapitalanteil von einem Drittel schlagen allein die zusätzlichen Eigenkapitalkosten mit rund 900 und die Fremdkapitalkosten mit 800 Franken zu Buche. Die übrigen Kosten steigen in etwa um die Teuerung und insgesamt landen wir bei einer Kostenmiete von rund 4500 Franken.

Umverteilung nach oben wird beschleunigt

Nach dem noch geltenden Recht kann X bei einer Neuvermietung aber nur die – historische – Kostenmiete von besagten 2300 Franken verlangen, sonst kann der Mieter klagen. Setzen sich hingegen der Bundesrat und der Hauseigentümerverband durch, kann X eine «ortsübliche» Miete fordern. Da inzwischen viele Wohnungen neu gebaut oder neu vermietet worden sind, dürfte diese inzwischen nahe bei der Kostenmiete liegen – konkret bei rund 4000 Franken.

Insgesamt würde die Annahme des Gegenvorschlags bewirken, dass sich die Bestandesmieten noch schneller an die Neumieten anpassen. Für 4-Zimmer-Wohnungen in der Stadt Zürich ist das ein Sprung von rund 1600 Franken monatlich oder rund 20’000 Franken jährlich. Die Umverteilung zugunsten der Grundbesitzer würde noch einmal stark beschleunigt. Allerdings hätte dies auch den Vorteil, dass Vermieter von alten Wohnungen weniger Anreiz hätten, die alten Mieter mit einer Totalsanierung oder einem Neubau rauszuwerfen und durch kaufkräftige neue zu ersetzen.

Der Elefant im Raum

Die Schwäche der aktuellen Mietrechtsdiskussion liegt darin, dass sie den Elefanten im Raum – die extrem hohen Bodenpreise – konsequent übersieht. Kein Wunder: Der Hauseigentümerverband schreit schon laut auf, wenn der Staat schon nur ein Vorkaufsrecht einfordert. Das sei ein «massiver Eingriff in das Privateigentum». Auch von einer «kalten Enteignung» ist die Rede.

Mag sein. Doch faktisch führen die hohen Bodenpreise und Mieten vor allem zu einer Enteignung der eigenen Arbeitskraft. Eine Kostenmiete, die (siehe den Vergleich von Le Locle und Kilchberg) 3200 Franken über den effektiven Kosten liegt, bedeutet, dass der Durchschnittsverdiener gut die Hälfte seiner Zeit für den Bodenbesitzer arbeiten muss. Für immer mehr Bürger bedeuten die hohen Bodenpreise auch, dass sie ihre Gemeinde verlassen müssen. Das bedroht die Grundlagen der Demokratie.

Das Mietrecht wäre eine wichtige Stellschraube für eine bessere Schweiz. Bloss darf man dabei den Elefanten im Raum nicht länger übersehen.