Wohnungsknappheit: Politik und Medien blenden Lösungen aus

Red. – PD Dr. sc. nat. habil. oec. Felix Schläpfer ist Ökonom und unabhängiger Forscher. Bis Ende 2024 leitete er als Professor den Bereich Empirische Wirtschaftsforschung an der Fachhochschule Kalaidos in Zürich.

_____________________

Das Problem ist bekannt: Die Schweiz hat zu wenige und zu teure Wohnungen. Eine Hauptursache sind die steigenden Bodenpreise. Sie sind im Kanton Zürich in den letzten zwanzig Jahren rund zehnmal stärker angestiegen als die Löhne – gemäss Zahlen des Statistischen Amts des Kantons Zürich und des Bundesamts für Statistik. 

Regelungen bestimmen Preise

Dass die Bodenpreise so stark steigen, ist die Folge von ganz besonderen Regelungen: 

1. Verknappung des Baulands durch die Raumplanung.
2. Förderung der Nachfrage durch öffentliche Infrastruktur, Personenfreizügigkeit, Abwertung des Frankens, Pauschalbesteuerung, geringe Steuerlast, Bodenerwerb durch Ausländer etc.
3. Grosszügiges Verschenken der resultierenden Wertsteigerungen des Bodens an private Grundeigentümer.
4. Fehlendes Verursacherprinzip bei den Kosten des Siedlungswachstums.

Die Regelungen erzeugen Bodenrenten – Einkommen der Grundbesitzer allein aus dem Halten von Boden. In der Grössenordnung geht es um 100 Milliarden Franken jährlich. Hohe Bodenrenten bedeuten hohe Bodenpreise. Denn Bodenpreise sind nichts anderes als kapitalisierte Bodenrenten, also erwartete zukünftige Einkommen aus Boden. 

Die aktuellen Regelungen lassen die Bodenpreise steigen. Dieser Anstieg liesse sich bremsen, indem die Regelungen angepasst würden. Naheliegend sind Abgaben auf den Wertgewinn des Bodens, der von der ganzen Gesellschaft geschaffen wird, aber weitgehend den Grundeigentümern überlassen wird. Eine einfache Möglichkeit wäre die stärkere Abschöpfung von Grundstückgewinnen und Planungsmehrwerten, denn die Instrumente dafür sind bereits vorhanden. Grundstückgewinne und Planungsmehrwerte werden zwar schon abgeschöpft, es bräuchte aber höhere Abgabesätze und allenfalls Massnahmen, damit diese Abgaben nicht umgangen werden können.

Naheliegende Lösung wird nicht genannt

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat 2024 einen Aktionsplan Wohnungsknappheit erarbeitet. Er umfasst 35 «empfohlene», 3 «mögliche» und 4 «nicht weiterverfolgte» Massnahmen. Eine stärkere Abschöpfung von Wertgewinnen (oder andere Abgaben auf Boden) wird nicht einmal erwähnt – auch nicht unter den nicht weiterverfolgten Massnahmen. 

Der Bericht des Bundesrats «Mietpreisentwicklung und Wohnungsmangel in der Schweiz» vom März 2025 umfasst zwar Kapitel mit den Überschriften «Grundprinzipien» und «Analyse des Wohnungsmarkts», geht aber nicht auf die zentralen Treiber Bodenpreise, Bodenrenten, Grundstücksgewinne und Planungsmehrwerte ein.

Der Kanton Zürich hat, ebenfalls 2024, eine Studie in Auftrag gegeben, welche die «politisch relevantesten Massnahmen» untersucht. Eine Begleitgruppe bestimmte 16 zu untersuchende Massnahmen. Eine stärkere Abschöpfung von Wertgewinnen (oder andere Abgaben auf Boden) ist nicht darunter. Zentrale Begriffe wie «Grundstücksgewinne», «Planungsmehrwerte», «Bodenrente», «Wertsteigerungen» kommen im Bericht (wie auch im Aktionsplan des Bundes) nicht einmal vor.

So wurden aus volkswirtschaftlicher Sicht naheliegende Lösungen einfach ausgeblendet. Die grossen Medien stellten keine Fragen. Warum sollten sie auch? Alle grossen privaten Medienhäuser sind an Unternehmen der Immobilienbranche beteiligt: Die TX-Gruppe an Homegate und Moneypark, CH Media und die NZZ-Gruppe an Newhome, Ringier an Immoscout und Homegate. 

Von Spezialisten an Hochschulen war ebenfalls kaum etwas zu hören. Viele davon werden von Akteuren der Immobilienbranche gesponsert. Das Institut für Volkswirtschaftslehre und das Center for Urban and Real Estate Management (CUREM) der Universität Zürich beispielsweise von der UBS. Institute an der Universität St. Gallen von SENN, psp Swiss Property, Wüest Partner, FPRE, und weiteren. Institute im Bereich Finanzwirtschaft, Banking & Finance an verschiedenen Universitäten werden vom Swiss Finance Institute (SIF) gesponsert – einer öffentlich-privaten Partnerschaft der Schweizer Finanzindustrie mit Universitäten und der Eidgenossenschaft.

Ein Vertreter des CUREM gab Ende 2025 ein Interview in einem Magazin der Universität Zürich, in dem er «die Wechselbeziehungen und Missverständnisse des Wohnungsmarkts erklärt».  Auf die Frage, was von einer regulatorischen Perspektive aus gegen die hohen Preise («Bezahlbarkeitskrise») getan werden könne, antwortet er: «Es ist komplex und es gibt keine einfachen Lösungen.» In den weiteren Ausführungen werden Abgaben auf Boden – in welcher Form auch immer – nicht einmal erwähnt. 

Mechanismen auf dem Boden- und Wohnungsmarkt

Wie würde eine stärkere Abschöpfung von Wertgewinnen des Bodens wirken – beispielsweise ab einem Stichtag, etwa dem 1. Januar 2027? 

Die Bodenpreise würden je nach Höhe der Abgaben nicht mehr so rasch steigen, gar nicht mehr steigen oder sinken. Angenommen, die Abgabe wird so angesetzt und angepasst, dass die (teuerungsbereinigten) Bodenpreise etwa konstant bleiben: Was passiert dann auf dem Boden- und Wohnungsmarkt?

Die Wertsteigerungserträge und -renditen würden wegfallen, denn sie beruhen auf der Wertsteigerung des Bodens. Den Vermietern von Immobilien blieben aber die Renditen aus der Vermietung (sogenannte Cashflow-Rendite). 

Wenn die Wertsteigerungsrenditen wegfallen, sind die Gesamtrenditen geringer. Immobilien würden folglich als Investitionsobjekte weniger attraktiv. Auf Wertsteigerungen zu spekulieren würde zum Verlustgeschäft. Spekulative Investoren, die neben der Cashflowrendite auch eine Wertsteigerung erwarten, fielen als Nachfrager weg. Für alle anderen Investoren und für die Eigennutzung bliebe das Bauen attraktiv, und es wäre im Vergleich zur heutigen Entwicklung weniger teuer, weil die Bodenpreise nicht weiter steigen.

Bauland würde als Geldanlage weit weniger attraktiv. Auch Immobilien mit viel Umschwung wären als Anlage weniger interessant, denn das im Boden gebundene Kapital würde keine Wertsteigerungsrendite mehr abwerfen. Eigentümer von Renditeliegenschaften müssten «nur» mit Wohnungen statt mit Wohnungen und Boden Geld verdienen. 

Das würde die Investitionsanreize weg vom Boden und hin zum Bau von Wohnungen verschieben. Folglich würde mehr gebaut. Dicht gebaute Immobilien mit geringem Landanteil würden attraktiver. Das würde Anreize zum Verdichten setzen. 

Was passiert mit den Mietpreisen? Wenn die Bodenpreise nicht mehr steigen, dann steigen auch die mietrechtlich zulässigen Neumieten nicht weiter an. Und weil die Neumieten nicht mehr steigen, steigen auch die Bestandsmieten nicht weiter an.

Über Abgaben auf Wertsteigerungen lassen sich die Bodenpreise, die ohnehin von Regulierungen abhängen, flexibel steuern. Eine Möglichkeit wäre ein offiziell deklariertes Zielband für die Entwicklung der Preise, vergleichbar mit dem Vorgehen der Notenbanken zugunsten der (übrigen) Preisstabilität. 

Die Abgaben könnten auch so angesetzt werden, dass die Bodenpreise wieder tiefer zu liegen kommen als heute. Spricht man Fachleute auf diese Möglichkeit an, so hört man manchmal, dass nur die Bodenpreise sinken und die Mieten konstant bleiben würden, weil die Abgaben überwälzt würden. Dies ist aber nur in speziellen Fällen möglich. Bei Abgaben auf Wertgewinnen ist eine Überwälzung bei Neumieten nicht möglich. Denn ausbleibende Wertgewinne können nicht als Kapitalkosten an die Mieter verrechnet werden. Längerfristig sinken dann auch die Bestandsmieten. Einerseits wegen der sinkenden Neumieten und anderseits, weil mehr Wohnungen gebaut werden. Die behauptete Überwälzung ist also nur ein Vorwand.

Eine Art Schweigekartell

Diese grundlegenden Zusammenhänge erhalten heute praktisch keine Aufmerksamkeit. Es wird nicht offen über die Nachteile steigender Bodenpreise und wirksame Gegenmassnahmen geredet. Man blendet diesen grundlegenden und naheliegenden Ansatz einfach aus und befasst sich lieber mit wenig wirksamen Massnahmen, die Märkte verzerren und substanzielle Risiken für die Finanzstabilität weiter erhöhen. Auch die Finanzmarktaufsicht (Finma) meldet sich nicht zu Wort. Hauptsache, die Wertsteigerungen gehen weiter. Bundesrat Guy Parmelin schreibt im Vorwort des Aktionsplans Wohnungsknappheit: «Dafür zu sorgen, dass genügend angemessener Wohnraum zu zahlbaren Bedingungen und am richtigen Ort vorhanden ist, ist eine komplexe Aufgabe.» – Um reinen Wein einzuschenken, hätte er anfügen müssen: «…, wenn die Regelungen den Grundeigentümern auch weiterhin jährlich hundert Milliarden Franken an Wertgewinnen bescheren sollen».

Es ist eine Art Schweigekartell ohne Absprache. Alle machen mit, von der Immobilienbranche bis zum Bundesrat. Bemerkenswert ist dabei, dass sogar linke Kreise in dieser Falle gefangen sind. Vielen Mieterinnen und Mietern dürfte nicht einmal bewusst sein, dass der Anstieg der Mieten über Abgaben auf Bodenwertgewinne ganz einfach gebremst werden könnte. Ein Hauptgrund dafür ist wohl wiederum bei den Medien zu finden, deren Herausgeber in diesen Fragen wie erwähnt nicht unabhängig sind. So lassen die Journalisten die immer gleichen ausgewählten Stimmen zu Wort kommen – und kaum je unabhängige Stimmen, die aus volkswirtschaftlicher Sicht die grundlegenden Zusammenhänge und Lösungsmöglichkeiten erklären oder kommentieren. Zudem profitieren heute auch viele linke Wählerinnen und Wähler von den Wertsteigerungen des Bodens. Diese Tatsache dürfte klare Analysen und hörbare Wortmeldungen von linken Vordenkerinnen behindern, und daran wird sich wohl so rasch nichts ändern.